• 首付款比例提高、利率提高意味着什么

  (2007-09-28 09:59)

  　    　中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知
  
  银发〔2007〕359号
  
  
  　　中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：
  
  
  　　根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：
  
  
  　　一、严格房地产开发贷款管理
  
  
  　　对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
  
  
  　　商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。
  
  
  　　商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。
  
  　　二、严格规范土地储备贷款管理
  
  　　商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
  
  　　三、严格住房消费贷款管理
  
  　　商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
  
  　　商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
  
  　　商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
  
  　　四、严格商业用房购房贷款管理
  
  　　利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。
  
  　　商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
  
  　　五、加强房地产信贷征信管理
  
  　　商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。
  
  　　商业银行接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。
  
  　　六、加强房地产贷款监测和风险防范工作
  
  　　商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。
  
  　　中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”，加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题，并及时向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告。
  
  　　各商业银行（包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等）要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策，切实加强房地产信贷风险管理，要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。
  
  　　各政策性银行未经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会批准，不得发放商业性房地产贷款。
  
  　　请中国人民银行各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。
  
  　　中国人民银行 中国银行业监督管理委员会
  
  　　二〇〇七年九月二十七日

   
  

  * 解读 *
  
         央行与银监会联合下发的“359号文件”中，对百姓而言，最关注的当属“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”这条了，此项规定会在一定程度上有效抑制房产市场的交易，同时也会出现新的问题．
  
  调控的背景：
  
  1、此次政策出台表明政府相关部门已将宏观经济运行定位为“过热”，可以预期未来会出台一系列的宏观调控政策，房地产调控政策只是其中的一个系列。
  
  2、近年来，央行连续调高存款准备金率及存、贷款利率，准备金率已由1999年的最低点6% 调高至现在的12.5%，实际的住房贷款利率已2004年的4.78%调高至现在的6.66%。
         此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍(8.613%)，对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率(6.6555%)一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30%，以每次加息27个基点来计算，等于一次性加息7次半。
        从目前情况来看，央行对大型国有银行主要从贷款额上进行规模控制，而对其他的银行则主要通过银行存款准备金率限制放款头寸。

  3、目前，房地产市场的过速发展，导致目前很多地区的租售比已经接近或超过国际标准警戒线

  
  调控的效果：

  1、政策出台后的一段时间内，房地产交易量会有一定程度的下降；

  2、房地产价格的涨幅会在一定程度上得到抑制；

  3、依靠银行贷款的投资客、炒房人在购房者中所占比例会明显下降； 
  
  可能会出现的问题：
  
  1、 如果某人同时在不同的银行同时申请两笔住房贷款，央行的个人征信系统是不容易查询到他的贷款信息的。
  
  2、 有不少市民是出于居住环境太差或是单位搬迁等因素，迫不得已才购买第二套住房，现在要提高他们的首付比例，会在无形中加大经济压力，这部分真实的住房需求该如何解决。
  
  3、 第二套住房该如何界定，如年轻人若为已退休的父母购买房产（因退休人员无法申请到银行贷款），如果当作购买第二套住房对待，购房压力会加大。
  
  结论
  
          近两年来，政府在房产交易过程中，通过利率上调、首付成数增加，变更税收征收条件等限制房地产市场的过快发展，本次首付款比例和利率上调直接增加了持有成本，是近两年来此项规定力度最大的一次。但是，只有当持有环节的成本到达一定程度，让房产持有者感到足够的压力时，才会有大量的房源释放出来，才能从根本上解决供需矛盾，平抑房价。
  

   

   

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• 如何还款更省钱

  (2007-09-27 15:15)

            目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出较多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。在贷款金额时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。 
      按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。链家金融中心专业人士提醒大家，目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，可以供客户选择。 
      第一种，全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。(不用还利息，但已付的利息不退) 
      第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。(节省利息较多) 
      第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。(减小月供负担，但节省利息成本程度低于第二种) 
      第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。(节省利息较多) 
      第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。(月供增加，减少部分利息，但相对不合算) 
      案例分析： 
      王先生向银行贷款10万元，还款期限20年，利率5.51%。 
      比较等额本金与等额本息的利息支出成本。 
      等额本金共需偿还利息55321.11 元 等额本息共需偿还利息65217.16元 
      本息比本金多支出9896.05元 本息比本金多支付17.8%的成本 
      我们通过图例来分析两种还款方式在利息成本和月还款额两方面的比较：
  

  

            从上表可以看出，等额本息方式月还利息额始终高于本金方式，尤其是从第5年到第16年，本息比本金的月还利息额平均高出12%。如果想降低成本，应该在这一时间段内采取具体措施，比如提前全部还款或部分还款减按揭。

  

            从上表可以看出，等额本金的还款压力在前8年的时间里比本息大，之后还款额将逐年越来越底于本息还款，所以，对于除购房外，且暂时无其他大额消费支出的人来说，最好是采用本金还款方式。除了本金还款外，减按揭也是一种降低成本的方式。 
           通过改变还款方式和缩短期限来降低利息成本
  假设王先生采用等额本金方式，能承受的月均还款平均为850元左右，最高月还款额不超过900元(保证最低生活质量)，最低不低于700元（能使资金利用率达到最大化）。那么他前五年月均还款820元，最高月还款额875.77元，显然是可以接受的，再假设到第五年时王先生想申请缩短还款期限，减少利息支出，那么他能缩短多长时间呢？到第五年时，王先生已还本金25000元，已支付利息24160.11元，还剩贷款余额75000元，并还剩十五年的还款期。经过计算，不同还款方式情况不同，如下：
        

        1 等额本金连续缩期
         注：下表中本金、利息、还款额的单位均为元 ，期数的单位为年。
  

  

        2 等额本金转等额本息缩期
  
          注：下表中本金、利息、还款额的单位均为元 ，期数的单位为年。

  

          3 各种还款方案的利息成本及期限对比表
            注：下表中本金、利息、还款额的单位均为元
  
  

  

         4 如何选择还款方案
            以上两种还款方案王先生该选择那一种呢？这要根据王先生对生活质量和未来现金流的需求而定了，假如王先生的生活质量与月还款额的关系如下表：
  

  

             显然，人们在考虑还款方式时，最关注的是对自己生活质量的影响，不同的人会选择不同的生活质量，根据还款方式，可以制作出还款期内的生活质量曲线，来观察各种还款方式对人们生活的影响。
  
  
  
              四种还款方式下的生活质量曲线
  
               图1 10万元 20年等额本金还款方式生活质量曲线
  

  

                图2 10万元 20年等额本息还款方式生活质量曲线

  

                图3 10万元 20年等额本金连续缩期还款方式生活质量曲线

  

                图4 10万元 20年等额本金转本息缩期还款方式生活质量曲线

  

              从以上各表中，我们发现，生活质量与还款利息成本成反比，还款期内成本越高生活质量越好，反之则反。所以，我们认为王先生必须在这两者之间权衡，不同的还款方式对现金流量会产生不同的影响，这完全看个人收入和对各项指标的偏好来决定。而且这一过程是动态的过程，需要随时进行调整。可见，选择还款方案时必须与还款人的客观条件和主观需求相结合，才能制定出最佳的还款策略。

   

   

   

   

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• 负面信用可能＂一背七年＂

  (2007-09-21 12:04)

  来源：解放网-新闻晨报 作者：李强
  

         晨报讯昨天，中国人民银行征信管理局局长邵伏军透露，目前央行正在研究、制定信贷征信管理的有关法规，对于个人征信记录中的负面信息会保留多长时间将在该法规里明确。他同时表示，一般而言，在国外此类信息会被保存7年，而企业和个人破产记录一般保留10年。
  
  　　邵伏军接受中国政府网在线访谈时介绍说，个人数据库是2004年开始建设的，全国集中统一的企业数据库是从2005年开始建设的，两个数据库分别于2006年的1月和7月正式运行。据介绍，征信记录本人可以查询，但须带上身份证，到人民银行各地分支行的征信部门当场查询。如果发现不是因为个人原因，那市民个人可以提出异议要求核查。就个人而言，经过个人授权同意后银行办贷款的时候方可查看，另外，没有经过本人的同意和授权其他任何人是无权查看的。
  
  　　据了解，企业和个人的信用信息主要包括三方面：一是基本信息，比如个人的身份证号码、婚姻状况、居住、职业等，企业的法人代表、注册信息等；二是信贷交易记录，借款情况、还款情况以及拖欠情况；第三方面就是反映企业和个人信用状况的其他信息。
  
  　　邵伏军表示，目前征信系统还不能在贷款等活动中起到“一票否决”的效用。但是，它的参考价值会越来越大。 
        

           点评：

     
      珍惜自己的信用！首先，在生活中的方方面面都应重视自己的信用，如：信用卡记录、银行还款纪录、电话交费记录等；其次，不随意“外借”自己的信用记录，如：以自己的名义帮人贷款或提供担保。 

  
       诚信的信用记录会为你的生活带来意想不到的便利，同时在你有融资需求时，会为你带来便利的服务。

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• 如何理好“房贷”的财——选择适合自己的房贷产品及还贷方式

  (2007-09-21 11:52)

  
  
  　　随着银行对个人资产业务的重视程度日渐加深，近年来与百姓生活相关的个人房贷款产品也日益丰富起来。如何选择一款适合自己的产品，同时又达到理财的目标呢？这就需要我们充分的了解每个贷款产品及还款方式的特征、适合人群及差异性。下面我们就对房贷产品以及还款方式进行一个解析，希望能为您的选择提供一些帮助。

   
  
  　个人住房贷款产品介绍

  
  　　总体来讲，根据我们的实际需求，目前的个人住房贷款分为两大类：第一大类，是由于购买需求而产生的，即因房屋交易而产生的需求，房屋产权会因交易而变更，简称交易类住房贷款。第二大类，是由于消费需求而产生的，即因非交易原因产生的需求，房屋产权不会发生变更，简称非交易类住房贷款。其种类细分如下表：

  
  
  
  　　　此外，还有一种适合特殊人群的个人贷款——信用贷款，此贷款一般只适用于国有企业管理人员、国家公务员、特定企业的高级管理人员、银行的VIP客户等，依各行要求不同而给定的贷款额度也不尽相同。信用贷款亦可用于购房及消费。
  （另：个人质押贷款作为个人贷款业务也可用于购房及消费，但实际生活中很少用到，因此在这里不再赘述）

  
  
  　　还款方式介绍
  
  　　　选择了一款适合的房贷产品是否就大功告成了呢？其实不然，因为还贷方式的选择也非常重要，它直接影响到我们贷款的利息成本，下面我们就将几种常用的还贷方式给大家做一个比照。
  
  
  　　　了解过贷款产品以及还款方式后，我们应当如何将他们组合起来从而达到我们的理财目标呢？其实，现实生活中通过房贷产品和还款方式的交叉组合便可以为您量身定做一款最适合您的房贷理财方案。下面我们来讲三个实际案例，希望能给您一个参考。

   
  　　　案例一：灵活运用产品组合达成目标

  
  　　　情况介绍：王先生1999年在大兴购买了一套100平米的商品房，总价20万，在农信社的按揭贷款至今还有8万元未结清，现看好城区一套二手房，需要30万的首付款。遂找到“链家金融理财工作室”，寻求帮助。
  王先生要求：因大兴的老房子装修投资很大，不得出售。
  理财顾问分析王先生的情况后，给出方案如下：
  　　　步骤一： 因王先生大兴的房子已经升值至60多万，故用 “同名加、转按揭贷款”，在王先生通过银行审核条件的情况下，“链家”提供担保，由其申贷银行先放贷8万元将农信社贷款结清，将房产解除抵押（原农信社设定）后再重新抵押给其申贷银行，另贷出30万元。
  　　　步骤二： 王先生可以用此30万元作为首付款向银行申请二手房按揭贷款，用于购买自己看中的房子。
  由此可见，通过两个贷款产品的组合，王先生在保有原来房产的同时，又购置了一套房产，还可以将原有住房通过出租、以租养贷的方法来减轻自己的还款压力。在房价节节攀升的今天，既满足了自己的生活需要，同时也起到了投资理财的效果。

   
  　　　案例二：选对还款方式，最大限度降低利息成本同时不影响生活品质

   
  情况介绍：李先生现有住房两套，一处位于三元桥附近，现值140万元，原购买价100万元，有50万元贷款未结清，目前状态：刚退租；一处位于四元桥附近，现值145万元，原购买价75万元，拥有完全产权，目前状态：自住。现李先生看好奥运公园附近的一个别墅项目，想购置一栋别墅以改善生活条件，看好的户型总价280万元，需要尽快交款（该户型较紧俏）。李先生另有市值200万元的股票。经与家人商量，决定将三元桥附近的房子卖掉，由于股市行情近期不错，希望保留50万元市值的股票。另外，李先生是某银行的VIP客户。
  　　　李先生的要求：购买别墅过程中，1、最大限度地保有其拥有的股票；2、最大限度地降低利息成本，3、不希望因购买别墅影响自己现有的生活品质。
  　　　了解李先生的情况后，我们的理财顾问给出了如下方案：
  　　　步骤一： 李先生将三元桥附近的房产卖掉，可得90万元（140万元—50万元银行未结清贷款）
  　　　步骤二： 由于，李先生是某银行的VIP客户，所以可以很容易地将四元桥附近的房产抵押给银行，获得100万元的循环额度贷款，总期限15年，每次只用50万元，半年为一个贷款期（半年期限的贷款利率为目前银行所执行的最低档次的贷款利率）。贷款到期后，可用剩余的50万元贷款额度来归还到期贷款50万元，李先生只需要承担50万元半年期的贷款利息，依此类推，这样既可以达到李先生“最大限度地降低利息成本”的要求，又可以满足其“不希望因购买别墅影响自己现有的生活品质”的要求。
  　　　步骤三： 建议李先生将所持股票中，未来升值潜力相对较小的股票卖出140万元用以购房，继续持有60万元市值的股票。
  　　　通过以上方案，李先生在一个月的时间之内，凑齐了购房款（90万元售房款+50万元银行贷款+140万元出售股票款=280万元），顺利地购得了自己心仪的别墅。

   
  　　　案例三：充分用好银行政策，让家人贷得自由、还得轻松

   
  　　　情况介绍：王小姐，27岁，去年研究生刚刚毕业，由于工作能力较强，找到一份合资企业的工作，深得上司赏识，月薪4000元。为供王小姐上学，一家三口一直居住在父亲单位早年分配的一套50平米的小两居室内，虽然在三环内，但略显拥挤，目前的租金参考价为2300元/月。王小姐的母亲57岁，月薪3000元，父亲59岁，月薪6000元，家庭存款35万元。孝顺的王小姐希望给全家人改善一下居住环境，让父母能够安享晚年。
  几经筛选，全家人终于选中一套总价100万元，120平米的小三居。但问题随之而来，如果以父母作为借款人，因为接近退休年龄，只能申请到很短期限的贷款，月供压力承受不了，如果以王小姐作为借款人，即使以最长的贷款期限30年来算其现阶段的收入水平根本无法满足银行的月供要求，苦恼的王小姐找到了“链家金融理财工作室”，寻求帮助。
  王小姐要求：希望保有现有房产，留给两年之内自己结婚之用。
  　　　问清楚了王小姐的情况后，我们的理财顾问，给出了如下建议：
  　　　步骤一： 以王小姐为借款人，其父亲为共同还款人一起来申请贷款，申请30年期70万元的贷款，首付款为30万元（其余5万元用于缴纳相关税费等临时性支出）。
  因为：1）、王小姐27岁，可申请到最长期限30期的贷款；2）、现阶段王小姐及其父亲的收入合计为10000元，可以满足银行的还款要求，；3）、未来，父亲的还款能力虽然在减弱，但随着经验的积累、能力的增强，王小姐未来的收入趋势却是增长的。
  　　　步骤二： 搬入新居后，将现有住房出租，将租金补贴月供或累计起来进行一些稳健型投资或用于提前还贷款，减轻还款压力。
  　　　在理财顾问的协助下，王小姐顺利地取得了银行贷款，很快便拿到了新房的钥匙，圆了一家人的“换房梦”。
  以上的三个案例是否会对您在选择房贷产品及还款方式方面有所启发呢？或者您可以选择一个更便捷的方式：把自己的个人情况及要求告知专业的理财顾问，由他们为您提供一款最适合的理财方案，同时给您提供最好的房贷消费体验。
  
  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 
  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（此文发已表于《钱经》杂志九月刊号）
  

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