chenxia 陈霞理财

理财角度看房贷

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金融界妇女节专访

  [2010-07-12 23:53:39] 

       200822715301630,金融界网站邀请尚诺集团安家世行个贷管理部总监chenxia做客金融界就如何合理的消费、投资与理财等一系列问题为所有的女性朋友答疑解惑。以下为沙龙实录:


  主持人:各位金融界的网友大家好,这里是金融界理财频道,今天我们非常荣幸的请到了尚诺集团旗下北京安家世行房地产咨询服务有限公司个贷管理部总监chenxia女士。

  chenxia各位网友大家下午好!

  主持人:我们今天的话题主要是谈如何合理的消费和理财。因为现阶段我们的消费品和投资品不断的推陈出新,品种可以说非常的繁杂,百姓在面对多样的消费品和投资品的时候,有的时候不知道该如何投资和理财,首先请陈总先简单的谈谈现阶段是该买房还是租房?如果买房,该买什么样的房?

  chenxia今天我们还是侧重于房地产这边。买房也好,租房也好,大家要看自己的实际情况,另外有实力的话,买房比较好。租房子要看自己的需求点,是为了上班近一点还是怎么样的情况。买房也有几种情况,有自住,也有投资,但是更重要的是投资和自住,就是现在我没有能力买大房子,我先买一个小一些的房子,现在自己住,将来有条件之后,我换一套比较大的房子,现在买的小房子可能是用于将来的投资,这样的情况是比较普遍的一个现象。

  主持人:对。如果是选择买房子,我们如何挑选它的地理位置还有如果我们买房是全款买好,还是贷款买好,面对现在房地产的走势,包括国家宏观调控的政策?

  chenxia基本上这个问题可以分两个方面来答:一个是买什么样的房子,还有一个是以什么样的方式去买。买什么样的房子,还可以加一些就是在某一个地理位置是买房好还是租房好这么一个情况。我觉得是这样的一个情况,你买房子,因为咱们是针对三·八的一个女性理财节目,所以我建议可以分那么几种模式买房子或者是租房子,如果你现在是一个单身的女性,我觉得首先一点,除了房地产投资,大家都可能考虑的一个问题,就是位置、位置还是位置,除了这个问题之外,考虑更多的一点就是安全性。安全性很重要,还有一个就是小区的周边环境,还有小区本身的安全性非常重要。

  再一个就是方便程度上,因为一般现在作为单身女性,工作比较忙,每天朝九晚五,或者是打一个电话就可以上门服务这样就比较方便,还有物业配套。大家都可以理解,女性修修补补的能力比较弱一些,如果你一旦有这样问题的话,物业是否可以帮你及时的解决,比如说换一个灯这样的情况,所以如果有条件的话,选择一些好的物业管理,就是说你一旦有什么问题,他的品质比较高,一个是安全性上考虑,还有一个就是居住的舒适程度上考虑。

  还有就是舒适程度和方便程度,这个非常的重要。比如说有一些情况来说,我们也遇到过一些情况,去年有一个比较有名的案例,就是在天通苑那边,她就是一个单身的女性,她在那边住出了一个命案,这个大家都知道,这个就是安全的问题,所以这个问题非常的重要,还有她的求助,现在比较好的小区,我现在了解到的好品质的物业,他家里有报警器,和当地的派出所都有联系,就是有点像在银行的安全,就是一触就会报警。

  另外对于已婚的女性,就是看你目前家庭的状况,比如说你现在有小孩子,现在需要重新买房。就是你没有房子准备买房子的情况,那么你要考虑到小孩子的入学问题,这个都是要考虑的,因为怎么说呢?北京现在这个状况来说,他是有户口之分的,就是区域这种情况来说的话,为什么说海淀的房子卖的比较好,而且是属于一套房子很多人求的状况,这个状况就是大家都冲着上学的情况,就是孩子入学的一个情况。另外你到了一个中年期,或者是更往后的年龄,因为你孩子大了一些,或者是有老人在,这个要考虑到周边的医疗配套这个方面怎么样,因为年龄大了,你要是跟老人住的话,这方面要考虑一下,还有活动的范围、周边的居住环境怎么样,这方面是需要多考虑一些的问题。这个可以结合一下,就是孩子在海淀上学,他买一套房子还是租一套房子合适?就是如果是阶段性的话,租比买要合适。现在海淀那边很小的房子都在百万左右,但是孩子在那里上学3年,比较现实的情况就是升初中以后,初中3年、高中3年,如果初中和高中不在一个学校的话,那你还再找一个地方。如果你租一套小的两居室,一年的租金就是4万块钱,但是你要买一套两居室的房子,比如说94平米的话,就是200万。我觉得这样情况下,你买一个房子压力就比较大一些。这种情况就是我原来在其他地方有房子,但是我现在需要买一套房子。还有一种情况,他把他各方面比较好的房子租出去,然后为了孩子上学,到这方便租房子住,其实是补了一个差。如果要是说房子我们买了这个房子,应该用什么样的方式,因为每个人的情况各不相同,如果这边不是很善于投资,你又是比较传统的观念,就是少负债为好,这种情况就是尽你所能的付房款,但是如果你对投资比较有兴趣,或者比如说现在很多人买基金,或者是理财产品这样的状况的话,我倒建议就是做一个跟房贷利率的比较,看哪个更合适,如果是远远高于房贷的利率,我建议大家没有那么必要着急还贷款。

  因为现在是这样的,尤其到今年以来,国家对货币紧缩非常的严,你要想再从银行贷出款是非常难的,而且有活动的钱怎么利用好,这个是需要有一个理财的观点,另外还有一个情况,就是很多人买房子的时候,可能觉得他考虑这个问题,就是说尤其是新房的时候,你要考虑一个问题,因为现在新房大部分是期房,你要考虑我付完首付款以后,相关的税费以后,你还要考虑一年的月供。还有买存量房的时候,这个考虑的更多一些,比如说你看这套房子可能是70万,你需要首付款30%就够了,这个是21万,但是他会有一个情况,他可能会有额外的费用,就是税费的问题。目前从实际交易情况来看的话,这个会涉及到营业税什么的,这个是买方承担的,如果是普通住宅的话,会在8%左右,如果是非普通住宅的话就是10.5%左右。还有一个费用就是你如果需要贷款的话,要做评估,那么要做评估的话,银行是按照评估值给你贷款,这个评估会有一个问题,就是一般的情况下,会比你的实际成交价格低10%左右。这个费用银行不贷给你的话,你要付给卖方的。我建议大家如果从理财的角度讲的话,或者是从你生活计划角度来讲的话,建议大家应该是留足,除了这些费用之外,再留足36个月的月供,这样子的话,一旦你的工作也好或者是怎么样的话有变故的话,这个期间应该足够你支付这个房款,不要影响你正常的信用。但是这个钱怎么留?这个也是有技巧性的东西,我是存在银行,还是做风险比较低的理财产品,这种变现能力比较强的投资,这个非常的重要。比如说买一些基金,或者是说我觉得,我可能赶的情况比较好,但是这个要看每个人的情况,就是一些股票型的基金,或者是收益高一些的基金,或者是指数型的基金,这个要看你赶的情况,如果去年年底到现在就比较亏一些,因为股指已经降了很多,所以这个情况就看每个人的实际情况,如果存在银行银行利息不高,但是这个就是变现能力非常强。

  主持人:那是不是应该买一些货币型的基金?

  chenxia这个跟银行存款差不多。比如说买一些比较稳妥型,配置型的基金,或者是债务结合起来的基金,收益要比一般的货币型要高一些,但是这个风险又小一些、低一些,将来保证你的资产是升值的。

  主持人:大家都知道房产既是投资品又是消费品,我想问一下陈女士,我们在买自住房,和作为投资品买房的时候,要考虑什么样的因素?

  chenxia投资最简单,投资只要考虑回报率就好了,比如说这个房子位置也好或者是品质也好,我可以不用考虑那么多,比如说这个房子位置好,但是小区配套环境各方面差一些,但是租售比方面各方面比较高,这个是可以。但是我们自住型的也好考虑,就是在经济能力允许的情况下,我考虑位置还有安全性、舒适程度,还有人文环境、自然环境、周边的情况我可以这么考虑,其实最难考虑是投资加自住的组合形式,一个我要保证我现在住的比较舒适、安全。另外再一个就是我要考虑未来是否有增值的潜力,将来的租价是什么样的。尤其是北京,从2007年到现在房价的速度涨的比较快一些,租售比是严重的偏离了国际的警戒线这么一个状况,我们曾经遇到过案例,就是说在南二环附近的房子,可能总价买下来在150万左右,但是租价一个月只有3500块钱左右,如果是这么一个状况的话,大家想想如果要是150万买,70%做贷款,是105万左右。咱们算20年左右,应该是7000多块钱一个月,再加上物业管理费什么的,可能一个月平均值在8000以上了,这么一个状况的话,租金一个月才收3500,或者是4000,才25%左右。所以投资和自住,你更偏重于哪个方向,尤其是现在的阶段。

  主持人:大家买了房子以后,如果房产的位置距自己的上班比较远的话,就会涉及到是否要买车的问题,那么我们在买车的时候,又需要考虑什么因素呢?因为车和房不一样,汽车是纯粹的消费品。

  chenxia对。现在是这样的,如果从理财的角度来说,还是应该贷一些款。前提条件就是,你有车贷利率更高收益的情况,我觉得买车要用贷款来买的,因为资金都是有时间成本的,你可以在你手里有更好的用途的话,转的更快,收益更高一些。女性买车的话,一个是安全性,还有一个就是,我们买车的时候,要买一些比较好打理的车。还有买车也好、买房也好,也有很多好的方式,就是有些银行推出的分期贷款的方式,还有有的银行是3年期,有的是一年期是2.5%的手续费。还有房贷有一个新的产品,就是我可以用信用卡还房贷。其实这个我也是最近几个月才听说的,这样给大家一个更充裕的时间来筹备月供的情况,这样的话,不需要大家说我每个月20号之前还款,这样搞的自己比较紧张。但是如果利用好这个信用卡的帐期,他最长有56的帐期,这样的话给自己一个更充裕的时间。再一个就是你是对资金使用率比较重视的人,可能会产生更多的效率。包括信用卡也好、房贷也好,现在是一种信用的积累,从我们现在的实际操作情况来看的话,这个信用卡如果你的信用记录比较好,就是怎么样的信用记录比较好?不是说你不透支,这就叫信用记录好,就是你有比较多的划卡记录,同时没有不良的信用记录,这样的话到银行批房贷,这样的话会好批一些。

  主持人:会不会有什么优惠?

  chenxia在房贷方面没有优惠,在购物方面有很多的优惠,比如说现在小女孩子更关注一些送一些礼品、大礼包什么的。现在我们知道,像专门的女性卡,比如说中国银行现在在推的女性的信用卡,比较好的一点,就是到比较好的西餐厅什么的,它有一个比较大的折扣。大家都知道信用卡打折就是8折、8.8折,但是据我了解,这个可以打到6.5折。而且还有一些积分的小礼品什么的,这个是大家需要更关注一些,怎么说呢,你关注一些他最近搞什么活动,我觉得信用卡这方面,从我本人的感觉来说,我觉得有一个非常实用的记录,就是在去年的时候,因为我搬家要买新家电,当时我用的是招商银行的信用卡,他当时跟苏宁电器搞活动,就是买1500块钱以上的大额电器,你就可以分期付款,一般都是12期,你12期给你免一期,如果你的小的就觉得不值,但是大额就非常值,比如说上万元的电器,我觉得这个非常的实用。而且12期省一期的话,就是1000多块钱。这个自己也要关注这样的一个情况,就是非常实惠的一个情况。

  主持人:刚才陈总谈到的用信用卡去消费,一般我们一个人有几张信用卡比较合适?因为信用卡比较多的话,就涉及到年费等费用问题。

  chenxia信用卡第一年都不收费的,第二年就是你消费多少次免年费,这个在我们实际的案例当中,大家可能不是很关注。如果你达不到他消费的次数,他可能有一个问题,就是要求你掏年费,还有信用卡级别越高,年费越高。我们曾经遇到过一个案例,一个客户说他都不知道那张卡,会透支,也没有多少钱,他年薪几百万,就是这个年费才200块钱,他也不至于在乎这个问题,但是就是有一个年费的问题。还有一个就是房贷的问题,就是最近几年调息的次数比较频繁,去年调了3次以上,调的越多的时候,月供会改,尤其到200811号,最后一次调息是十年以上的没有改,这样的话月供一下子加了很多,而且你自己也不知道,银行也没有通知。有的银行规定是不一样的,就是在一个正常的公元纪年的情况,比如说去年调了好几次,有的银行是今年11号调,但是有的银行是从你签约之日开始调,很多客户在这个环节上出问题,有的说我就奇怪了,我每次的信用记录就差这么一点,可能是一百多块钱,或者是几十块钱。而且现在从货币紧缩这个情况来看的话,银行对个人的信用考察是很严格的,有的银行可能你有三四个不良记录,即使你将来还上这个贷款了,可能也有拒贷的情况,有的银行是9次,有的银行是12次,可能会给你降成数这样的情况。

  主持人:这个需要自己留意。

  chenxia对。尤其是现在信用文化越来越发达了,从200571号开始,人民银行个人征信系统开始上网用了,当时的时候我们也没有想到,客户也没有想到。当时的情况就是问他有没有第二套住房,他自己说没有,但是我们就从信用记录里就可以调出来,就是他在上海有一套房子,他自己都没有想到。其实信用这个东西,一定要如实写这个情况,否则的话将来会有很大的问题。其实信用也是一个积累的东西,打一个比方,如果咱们现在的信用卡,现在给你的额度可能是3000块钱,如果你经常刷了以后,到了一定的程度,会累计信用额度,比如说现在是3万块钱,他以后会给你增到5万块钱,这个也是可以利用好帐龄的免息期,还有做小生意的朋友,都可以很好的利用好这个免息期。曾经有一个女孩子是20万块钱的车,就是用几张卡一分钱没有掏,就是利用卡的还帐期不一样,所以在这个环节上,大家说有几张卡合适?我觉得咱们一般的正常情况来说的话,我建议大家在两三张左右,但是有一个要求,就是你这三张卡的功能上要互补,不要说功能重复。现在咱们大家都知道,这样的卡、那样的卡比较多,一个是功能要互补。还有一个涉及到一个问题,就是帐期上,你要选择划卡买东西这个帐期的问题,可以让你还款比较轻松。如果自己有小生意做,或者是门店的状况,你想自己做这个的话,你可以多几张,但是一定要搞清楚你的帐龄期,否则的话就会出问题。

  主持人:那么如何更好的利用信用卡的积分功能?

  chenxia我觉得是这样子的,积分一般情况是来换礼品的,而且据了解有的银行很大方的,所以说他送出的这些礼品也是非常好的。有些在某一个阶段有双重积分,就是在这个阶段买东西,你划卡买东西会有两倍的积分。我曾经有一个朋友,他说他们家里很多东西都是积分换来得。

  主持人:就是充分享受银行提供的一些优惠。

  chenxia对。还有打折这样的状况,像我刚才提到的那个情况,就是打折的。像现在中国银行出的那个卡,可能就是一个比较好的打折卡,比如说6.5折这样的状况,我觉得这个就非常的实惠,一般是没有这么大的折扣。另外再一个就是刚才介绍的,我倒建议大家现在信用卡的分期付款,一定要利用好,我觉得这个非常的实用。包括这块来说,买车也好、买房也好,因为现在房贷用信用卡还,这个是新出来的东西,大家可能不是很注意这个情况,可以去相关的网站去查询一下。现在有的这种房贷额度是比较大的,比如说他买品质好一些的房子,一个月的月供就一两万,这个情况就非常的实用。

  主持人:刚才陈总谈到一个人拥有三张卡比较合适,然后他功能互补。那么现在信用卡主要有哪些功能?

  chenxia现在信用卡除了基本的消费还有基本的理财功能之外,还有机票里程积累,还有针对女性健康的保障,现在有很多银行都有这样的卡,就是针对女性的卡,这个一个是卡片的设计非常的可爱,还有一个情况就是划几次以后,会给你一年期的保障什么的,还有针对对专门女性的消费场所,这个也是有的。

  主持人:有网友问怎么样用信用卡理财,这个我们刚才讲到了一些。

  chenxia比如说买房、买车、购物。其实信用卡最主要的情况,就是充分利用好帐龄时间段的问题,还有在这个基础之上,看它有没有优惠的政策,这个非常的重要。

  主持人:有一个网友的实际案例:本人今年40有余,家中有住房,手上有百万基金,还有闲钱80万,我想问问您是再买房好还是投资其他的产品?

  chenxia我觉得是这样子的,就是说每个人的投资嗜好不一样,就看您的风险承受能力是怎么样,他有基金了,而没有股票,他就是比较偏向于稳妥的投资模式,那么从目前来说的话,比较稳妥的排序,就是变现能力和增值情况来看的话,可能是房产、黄金的情况,黄金现在已经到了一个高点了,大家都众说纷纭,有的人曾经判断说国际金价会涨到1500美元每盎司,那么买房子对于他来说,首先一点就是投资一定要投资自己熟悉的东西,就是你可控的东西要多一些,首先一点就是保证不要缩水,风险要小一点。所以还是建议他选择合适的房子,因为他这个年龄把这个比例配开以后,房子对于他来说更安全一些。而且从目前北京这个情况来看的话,他跟国际范围的首都城市来比较的话,他还是有一定空间的。

  主持人:有网友说您预测北京今年的房价会跌吗?

  chenxia准确一点来说,不能说它会跌。更准确来说,2008年肯定不会像2007年这样的涨幅了,去年我记得在做一些节目的时候,我提到过,就是房地产这块涨的速度肯定会降下来,我们所了解到的情况,没有涨的像去年那么快的。去年一个多月之内,北京所有区域的房子单价都涨了1000块钱,有的地方更可怕的一点,我们从2005年买的房子,就是在大型买的房子,2007年的时候,它从一两千块钱涨到八千块钱,这个速度是国际惯例里面也没有这样的速度,2007年涨的幅度的状况,我觉得可能是非理性的。

  主持人:非常的疯狂。

  chenxia对,我觉得2008年会比较稳,而且国家出台了一些限制的政策,还有贷款的支持的状况,还有第一套、第二套的问题,还有转按揭的问题,尤其是前两年投资的人,基本上是用银行贷款的多一些,这么一个状况的话,他现在不做转按揭了,那你还不完那个贷款,你不能卖这个房子,这样的话可能就需要新的金融产品的支持,这个要看国家的宏观调控,另外就是在公司里面,他会有一些做过桥贷的公司,还有有的一级开发商他专门有房地产的投资公司,开发商他可以不面对银行,他可以直接对投资公司,现在也有这样的公司在做,这个要看你自己怎么做这个情况。房价在涨,这个东西打一个比方,就是大家觉得现在回落的情况来说,曾经有一个案例就是在深圳同样有一个盘,一期的时候是7000块钱,二期就是1.4万,现在回落到1.2万了,所以大家就可以判断一下他是涨还是跌。

  主持人:有网友请您简单的介绍一下信用卡还房贷的问题?

  chenxia信用卡资质审批这块各家都差不多,但是他说还房贷,他只是说信用卡的一个功能,有的银行开了,但是其他的银行没有开的情况,这个是属于信用卡基本功能之一就是透支的功能。

  主持人:现阶段是不是可以买债券?

  chenxia就看您买什么样的债券,比如说国家发的国债,这个肯定是最稳妥的,但是收益不是很高。因为以前我们在银行做的时候,国债的风险权重的系数是零。还有人民币的质押贷款也是零,但是外币就是10%的权重,就是它会缩水,等于是风险资产这块。但是现在这块,我觉得如果买债券,你要考虑现在也有企业债券,就是信托的这种企业债券,有的大型企业会有银行做担保,这种收益率相对比国债会高一些,但是现在我觉得债券的话,你要考虑一个问题,现在通货膨胀率,尤其是CPI这个指数,你要考虑到这个问题,如果跟它比较,有可能债券这个方面,未必是有收益的,这个要多考虑一些这个问题,因为近一年以来,通胀是很厉害的。

  主持人:我现在已经有了房子,但是我想买一个车,这个应该怎么考虑?

  chenxia买车要考虑一个问题,我身边的朋友更多的考虑就是我车可以买得起,但是能不能养得起的问题如果我到远的地方买了房子,你那个地方停车不是问题,还有一个交通堵塞的问题,还有上班的地方停车的费用。打一个比方,你如果在写字楼比较集中的区域上班,那边是5块钱一个小时,可能一个月光停车费包月也都1000左右,还有油费,还有在你自己住的那边停车的费用,还有油费什么的,就是综合考虑一下你是否要贷款。就像房子一样,方方面面都要考虑进去,另外再一个你要买一个二手房的话,你要考虑税费的问题,还有评估值和实际成交值中间差额的问题,还有你住进去以后,一般情况下会要求你预交一年的物业费,这些问题都要考虑进去。

  主持人:有网友问现在哪些些基金的品种哪些比较稳健?能一直拿到50岁吗?

  chenxia这个要看在什么阶段,因为这里面很多是配置型的基金,这个相对来说比较稳一些,但是你要说是短期获利还是长期获利?打一个比方,我记得在2005年左右的时候,当时我们的股指应该是1000多吧,就是2005年下半年开始回暖,之前是不到2000,虽然现在跌的非常的厉害,但是如果当时你买了指数型的基金,现在也是大赚了。那么指数型的基金适合定投,如果你现在是4000多,过5年、10年这种状况可能就是你现在当年的1000多、2000的状况,而且一些配置型的基金,能不能拿到50岁,基金最主要是看基金公司的实力和基金经理操盘的实力,这个非常的重要。像配置型是比较稳的,就像现在我们接触到的,我本人也做了一些,我觉得配置型的比较稳一些,指数型的适合于股指低的时候拿进来,股指高的时候再抛出去,因为这个比较操心的,相对来说比炒股票更稳妥一些而已。

  主持人:基金是不是应该长期持有更好一点?

  chenxia基金应该长期持有,我记得我当年在银行工作的时候,很多基金不到一块钱,但是现在都是好几块钱了,这个回报率各方面来说,还有我们在基金公司工作的朋友,他们在聊的时候都是说基金是适合长期持有的,不是短期的。但是股指型的基金就是你看,因为每个人的兴趣不一样,比如说股指低的时候,缩的就没有了,但是股指高的时候获利就非常高,这个就看你自己要不要选择,就是短期之内这种操作的模式。

  主持人:今天的访谈就到这里,谢谢各位网友,下次访谈再见!

  chenxia谢谢大家!

 

链接:http://salon.jrj.com.cn/salon/text/1263.aspx

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