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当银行想动中介“奶酪”之时(2009-03-11 14:40:58)

  [2009-03-18 15:38:23] 

                                当银行想动中介“奶酪”之时

                                                                       (2009-03-11 14:40:58)

 

                                                          ■中国房地产报记者  张晓赫  北京报道

 

“我们可以减免评估、担保、登记等费用,并且已经有中介开始这样做了。我们甚至可以减免中介费,只靠银行‘贷款返点’获利。”电话中,北京某房屋中介高层的语气有些无奈。

引发其情绪的正是银行对房屋中介业务的介入。伴随着二手房市场的回暖,各商业银行通过提供全程服务而争夺二手房市场的意图已经显露无遗。

进入3月,工商银行北京分行、交通银行北京分行相继推出了各自的二手房买卖全程金融服务,大打贷款全程“零费用”之牌。而联系各地二手房市场近期不断爆出的“安居宝”、“直通车”等银行零附加费二手房交易产品,各商业银行似乎已渐入“房屋中介”角色。

 

银行抢夺房贷市场

 

“建立面向客户终端的金融服务,主要是为了吸引更多的贷款客户。”交通银行北京分行个贷部负责人表示。

在始于去年的地产严冬中,当一手房建设放缓、大量房产库存积压越来越明显时,二手房市场一度被认为是激活市场的灵丹,而在二手房市场逐渐回暖的背景下,对二手房市场份额的争抢成为了各银行热衷“房屋中介”一角的最直接推动力。

更早推出二手房全程金融服务的中信银行总行营业部零售资产部副总经理张敬坤更是公开表示,随着城市外延性建设慢慢减缓,中信银行会把未来住房贷款的发展重点放在二手房市场。

市场数据显示,2月份,全国各地的二手房市场率先突破阶段性困境,出现了不同程度的交易回升。

北京市房屋交易管理网上的数据显示, 21日至27日二手房网上签约9373套,环比1月份同期上涨28%。而中原地产统计的数据显示,上海的二手房市场出现回暖迹象更为明显,21日至15日的二手房成交量与1月上半月相比,上涨了62%

但在市场人士看来,银行大力推介“房屋中介”业务,则有着更为复杂的动机。

有过银行、担保公司多重职业经历的能通时代投资管理有限公司总经理陈霞向记者表示:“商业银行此举是为房贷成本开源节流。”

一方拥有充盈的钱袋,一方却掌握着大量的市场供求资源,尽管银行掌握着最终的贷款环节,但在与中介双方多对多的市场中,联系中介与银行的利益纽带——“贷款返点”早已成为公开的秘密。

根据银行人士透露,尽管各家商业银行约定的“贷款返点”各有不同,但一般都维持在贷款总规模的1%左右。而一些中小银行为争取存量房,“返点”的比例会高些。不少银行苦于“返点”拴绑,却又无可奈何。

银行开展“房屋中介”业务始于2008年。2008年的数次降息以及房贷利率七折优惠已经将银行的房贷利润空间压缩得相当狭小。

“在降息打折的基础上,再维持高支出的中介返点就已经变得比较困难。去年一些银行已经出现了房贷业务‘白干活’的零利润现象。”陈霞表示。

在此背景下,银行自己开办二手房全程金融服务就可以理解了。

“银行的全程业务可以为客户省下2000~5000元不等的手续费。”陈霞认为尽管银行为此要承担客户房屋交易过程中所产生的评估、担保、登记等费用,但与巨大的“返点”相比则不值一提。

“全程服务可以让我们有更稳定的消费终端,对资产质量的把握也相对容易。”上述交行负责人表示,在有可能与中介对接出现变动的情况下,银行以此可以避免陷入“断供”的危险。

由此看来,在中介诚信遭受考验的危机之刻,银行此举显然也包含了两条腿走路的考虑。

 

中介、担保公司受影响

 

不管银行的“房屋中介”业务能否带来改观性的中介服务市场格局变化,但银行的“免费牌”已经使房屋中介与担保公司感受到压力了。

与银行不同,传统的中介服务作为经营实体在店面成本、人员成本压力下,除了收取银行交易中免除的各种服务费用,还要收取中介费。根据市场情况,在北京等地,大型中介如链家、我爱我家收取的佣金费一般为房价的2.5%

“银行的大力度宣传,的确会吸引市场一部分购房人,但作为专业的中介,手中仍然有大量的市场供求资源,个人交易匹配成功的只是小部分。”北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强表示。

而陈霞也表示,由于各银行针对的主要是没有经过中介服务的买卖双方房产交易,因此对中介的影响并不大,“相比中介,由于担保费用的免除,担保公司的影响会大一些。”

而当越来越多的商业银行开始在各地试水二手房全程金融业务,并开始学会通过与搜房等网络资源的合作,以弥补市场供求资源不足时,会有多少二手房供求资源绕过中介而直奔银行怀抱?

“银行并不具备中介业务专业背景,推出此产品也是依赖于与一些中介服务商的合作,未来是否会产生巨大的分流作用,依然要看时间的检验。”华国强表示。

但无论如何,在楼市低迷、诚信危机、银行的业务蚕食等沟坎面前,中介进行业务与服务的转变与创新已经刻不容缓。

上述地产中介高管人士表示,如果有必要,中介可以降低手续费、甚至中介佣金费用,以此来对峙银行的业务蚕食。

对此,陈霞表示,由于各个中介的业务构成与历史不同,更应该根据各自情况进行业务创新。“买卖市场低迷时,中介则可以发展租赁市场,更多的是要灵活处理。”

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