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理财角度看房贷

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看房贷政策之今昔往昔

  [2008-06-17 11:53:38] 

     3月以来,经过一个冬天的蛰伏,房地产市场逐步转暖,春日的阳光暖暖的照着。此时,各家银行对“第二套住房”的标准有了进一步的深度阐释,为贷款买房者带来了新的希望;在卖方市场上,持币待购者经过近半年观望后,似乎也平添了几分信心,银行的房贷业务再次随着市场交易的活跃起来。

     

此前的所谓“严冬”,其实是从20079月开始的紧缩的货币政策对过热增长的房地产市场在信贷投放方面实行的进一步限制:

 

在明确首付比例提高、利率提高的前提下,将第二套住房的标准进一步明确为“以户为单位”;曾经风靡北京、上海、深圳、广州等一线城市的房贷产品“同名加转按揭”(利用房产增值部分向银行进行再次融资)被银监会的一道禁令嘎然而止;不久之后,交易类型的转按揭(更名转按揭,房产买卖过程中买方仍有未结清的贷款)也被叫停;央行的存款准备金率及贷款基准利率一再上调,明确了2008年的信贷规模“按季度调控”。

经过这一系列的“组合拳”,房地产市场从20079月之前的炎炎夏日几乎没有过渡就直接进入“严冬”——交易量大幅度下滑,需要贷款支持的购房者和担心房价“拐点”出现的购买者开始了或是无力购买或是持币观望的阶段。

摆在眼前的一个问题是:现阶段有购房需求的投资者该如何是从?我们下面就通过近半年的房贷相关政策来看一下吧:

 

关于第二套住房的规定

政策规定及执行时间

市场实际操作情况

20079272007125,央行未明确个人房贷以“户”为单位计算“第二套”

大部分银行在实际操作中执行以“个人”为单位计算第二套

2007125以后,央行明确个人房贷以“户”为单位计算“第二套”

因为外资银行未与央行的个人征信系统联网,有第二套贷款需求的客户转向外资银行

2008年以来,外资银行与央行的个人征信系统联网,适逢部分中资银行对“银发452号文件”进一步解析“人均住房面积”标准界定“第二套”

1、  部分银行根据各地市规定的人均住房面积标准的实际情况,区别对待“第二套”住房贷款的申请人

2、    住房贷款的申请人通过部分银行的“固定利率”规避“第二套”问题

3、    个别申贷人通过对原有房贷纪录的房产权变更消除“第一套”的贷款纪录

 

关于转按揭、加转按揭的规定

政策规定及执行时间

20071218,央行禁止“转按揭、加转按揭”前

实际操作情况

由申请贷款的银行放贷为抵押人到原贷款银行进行还贷赎楼工作

央行禁止“转按揭、加转按揭”后

银行不再介入,为申请人到原贷款银行进行垫资还贷赎楼工作由专门的担保公司来做,申请人的融资成本加大

尽管货币政策依然偏紧,但今年以来各银行的信贷资产投放仍看好个人房贷,并在给定的框架之下谨慎拓展份额有限的房贷业务市场。银行纷纷出拳用新颖的融资方式和还贷方式来争取份额。对于购房者来说,这样的竞争给了他们更多的选择空间。

 

点评:房贷新品优劣势盘点

 

类别

房贷新产品

特点

优势

劣势

融资方式

预审批、预授信

借鉴国外银行的产品模式,将贷款部分环节提前。

买房人可以在未确定购买的房产之前向银行提出申请,由银行根据其个人实际情况进行审核评定,预先给定一个授信(贷款)额度,用于购房。

在卖方为主导市场环境下,便于取得卖方信任,促成交易。

因为没有看到购买目标房产,给定授信额度会有一定限制(即贷款额度不一定能满足所购房产需求)。

还贷方式

选择期自主贷

将住房按揭贷款的第1或前3年设置为选择期,在选择期内执行对应期限档次的贷款利率。

银行向客户出售选择权,允许客户在选择期内对贷款期限和利率类型进行重新选择,也可以放弃权利,到期结清全部贷款本息。

便于借款人规划自己的还款计划,在预测利率有波动的情况下给自己留足思考的时间。

需要对未来利率趋势有一个准确地判断。

“宽限期”还款

宽限期房贷发放后,在合同约定的时期内,借款人只需每月支付利息,暂不归还贷款本金。

待宽限期结束后,对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。

减轻还款者的前期还款压力。

对借款人的年龄有一定限制。

贷款“随心还

贷款期内可选择适合的还款方式,制定合理分段还款期限和金额并可随时变更,还可享受宽限期内还款免收宽限期利息。

贷款期内可随意变更或组合还款计划。

还款人要随时关注、调整自己的还款计划以保证自己的信用记录良好。

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