• 当银行想动中介“奶酪”之时(2009-03-11 14:40:58)

  (2009-03-18 15:38)

                                  当银行想动中介“奶酪”之时

                                                                         (2009-03-11 14:40:58)

   

                                                            ■中国房地产报记者  张晓赫  北京报道

   

  “我们可以减免评估、担保、登记等费用，并且已经有中介开始这样做了。我们甚至可以减免中介费，只靠银行‘贷款返点’获利。”电话中，北京某房屋中介高层的语气有些无奈。

  引发其情绪的正是银行对房屋中介业务的介入。伴随着二手房市场的回暖，各商业银行通过提供全程服务而争夺二手房市场的意图已经显露无遗。

  进入3月，工商银行北京分行、交通银行北京分行相继推出了各自的二手房买卖全程金融服务，大打贷款全程“零费用”之牌。而联系各地二手房市场近期不断爆出的“安居宝”、“直通车”等银行零附加费二手房交易产品，各商业银行似乎已渐入“房屋中介”角色。

   

  银行抢夺房贷市场

   

  “建立面向客户终端的金融服务，主要是为了吸引更多的贷款客户。”交通银行北京分行个贷部负责人表示。

  在始于去年的地产严冬中，当一手房建设放缓、大量房产库存积压越来越明显时，二手房市场一度被认为是激活市场的灵丹，而在二手房市场逐渐回暖的背景下，对二手房市场份额的争抢成为了各银行热衷“房屋中介”一角的最直接推动力。

  更早推出二手房全程金融服务的中信银行总行营业部零售资产部副总经理张敬坤更是公开表示，随着城市外延性建设慢慢减缓，中信银行会把未来住房贷款的发展重点放在二手房市场。

  市场数据显示，2月份，全国各地的二手房市场率先突破阶段性困境，出现了不同程度的交易回升。

  北京市房屋交易管理网上的数据显示， 2月1日至27日二手房网上签约9373套，环比1月份同期上涨28%。而中原地产统计的数据显示，上海的二手房市场出现回暖迹象更为明显，2月1日至15日的二手房成交量与1月上半月相比，上涨了62%。

  但在市场人士看来，银行大力推介“房屋中介”业务，则有着更为复杂的动机。

  有过银行、担保公司多重职业经历的能通时代投资管理有限公司总经理陈霞向记者表示：“商业银行此举是为房贷成本开源节流。”

  一方拥有充盈的钱袋，一方却掌握着大量的市场供求资源，尽管银行掌握着最终的贷款环节，但在与中介双方多对多的市场中，联系中介与银行的利益纽带——“贷款返点”早已成为公开的秘密。

  根据银行人士透露，尽管各家商业银行约定的“贷款返点”各有不同，但一般都维持在贷款总规模的1%左右。而一些中小银行为争取存量房，“返点”的比例会高些。不少银行苦于“返点”拴绑，却又无可奈何。

  银行开展“房屋中介”业务始于2008年。2008年的数次降息以及房贷利率七折优惠已经将银行的房贷利润空间压缩得相当狭小。

  “在降息打折的基础上，再维持高支出的中介返点就已经变得比较困难。去年一些银行已经出现了房贷业务‘白干活’的零利润现象。”陈霞表示。

  在此背景下，银行自己开办二手房全程金融服务就可以理解了。

  “银行的全程业务可以为客户省下2000~5000元不等的手续费。”陈霞认为尽管银行为此要承担客户房屋交易过程中所产生的评估、担保、登记等费用，但与巨大的“返点”相比则不值一提。

  “全程服务可以让我们有更稳定的消费终端，对资产质量的把握也相对容易。”上述交行负责人表示，在有可能与中介对接出现变动的情况下，银行以此可以避免陷入“断供”的危险。

  由此看来，在中介诚信遭受考验的危机之刻，银行此举显然也包含了两条腿走路的考虑。

   

  中介、担保公司受影响

   

  不管银行的“房屋中介”业务能否带来改观性的中介服务市场格局变化，但银行的“免费牌”已经使房屋中介与担保公司感受到压力了。

  与银行不同，传统的中介服务作为经营实体在店面成本、人员成本压力下，除了收取银行交易中免除的各种服务费用，还要收取中介费。根据市场情况，在北京等地，大型中介如链家、我爱我家收取的佣金费一般为房价的2.5%。

  “银行的大力度宣传，的确会吸引市场一部分购房人，但作为专业的中介，手中仍然有大量的市场供求资源，个人交易匹配成功的只是小部分。”北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强表示。

  而陈霞也表示，由于各银行针对的主要是没有经过中介服务的买卖双方房产交易，因此对中介的影响并不大，“相比中介，由于担保费用的免除，担保公司的影响会大一些。”

  而当越来越多的商业银行开始在各地试水二手房全程金融业务，并开始学会通过与搜房等网络资源的合作，以弥补市场供求资源不足时，会有多少二手房供求资源绕过中介而直奔银行怀抱？

  “银行并不具备中介业务专业背景，推出此产品也是依赖于与一些中介服务商的合作，未来是否会产生巨大的分流作用，依然要看时间的检验。”华国强表示。

  但无论如何，在楼市低迷、诚信危机、银行的业务蚕食等沟坎面前，中介进行业务与服务的转变与创新已经刻不容缓。

  上述地产中介高管人士表示，如果有必要，中介可以降低手续费、甚至中介佣金费用，以此来对峙银行的业务蚕食。

  对此，陈霞表示，由于各个中介的业务构成与历史不同，更应该根据各自情况进行业务创新。“买卖市场低迷时，中介则可以发展租赁市场，更多的是要灵活处理。”

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• 如何解决第二套住房贷款的高额利息压力

  (2008-06-18 00:13)

   

  病情描述：陈小姐今年32岁，在2006年时，通过商业贷款的方式买了一套总价65万的一居室，当时贷款30万，去年加息时选择了部分提前还贷，现在还有15万未结清，扣除月供1700元，生活基本没有什么压力。陈小姐月收入为10000，单位按规定为其缴存住房公积金。因为准备接父母来京养老，陈小姐决定再购置一套总价100万、两居的房子给老人住。因为还需要贷款55万，但现在的银行政策对个人购置二套房产贷款利率要上浮10%，如果贷款25年的话，两套房产的月还款就要5600左右，超过了月收入的50%，贷款很难申请下来。

  客户需求：解决第二套住房贷款的高额利息压力

  病症：月供金额高，现有收入无法满足银行的要求

  专家处方：充分利用公积金的贷款政策优势，从容应对还贷压力

  经过计算，陈小姐完全可以通过公积金贷款贷到55万。因为现阶段公积金贷款不受二套房产上升贷款利率政策的影响，还可以享受公积金的正常利率，计算下来，两套房产每月的月供不到5000元，对其生活不至产生太大影响。

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• 父女接力，圆新居梦

  (2008-06-18 00:10)

   

  病情描述：李小姐，27岁，去年研究生刚刚毕业，由于工作能力较强，找到一份合资企业的工作，深得上司赏识，月薪4000元。为供李小姐上学，一家三口一直居住在父亲单位早年分配的一套50平米的小两居室内，虽然在三环内，但略显拥挤，目前的租金参考价为2300元/月。李小姐的母亲53岁，月薪3000元，父亲55岁，月薪6000元，家庭存款35万元。孝顺的李小姐希望给全家人改善一下居住环境，让父母能够安享晚年。几经筛选，全家人终于选中一套总价100万元，120平米的小三居。

  客户需求：选择适合的贷款方式，帮助其完成改善居住环境的夙愿。

  病症：如果以李小姐作为借款人，即使以最长的贷款期限30年来算其现阶段的收入水平根本无法满足银行的月供要求。但如果以父母作为借款人，因为接近退休年龄，只能申请到很短期限的贷款，月供压力承受不了。

  专家处方：整合现有资源，“以租养房”，贷得自由、还得轻松

  因为李小姐年纪轻，能力强，未来的收入会稳中有增，而父亲的还款能力在减弱，所以以李小姐为借款人，其父亲为共同还款人一起来申请贷款，申请30年期70万元的贷款，首付款为30万元（其余5万元用于缴纳相关税费等临时性支出）。另外在搬入新居后，可以将现有住房出租，将租金补贴月供或累计起来进行一些稳健型投资或用于提前还贷款，减轻还款压力。

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• 离婚后有贷款的房产该怎样处理

  (2008-06-18 00:07)

   

  病情描述：王女士，现年40岁，是一国有企业的负责人，8岁的儿子读小学二年级，现有工资收入可满足日常的需求，因为工作繁忙，王女士无暇顾及投资的问题。去年与丈夫离婚时，法院将原在前夫名下的一处地处繁华地带、260平米70年产权的商住公寓判归其所有，原有银行贷款为240万元、20年期限，现在有200万元未结清的贷款，月租金26500元，每月的物业费等相关支出为1500元，银行贷款月供15000元。

  客户需求：

  1、    希望能够将房屋产权过户到自己名下（因为虽然有法院判决书，但由于前夫的自有公司经营状况不稳定，为避免卷入不必要的纠纷，所以希望将产权能够过户到自己的名下）。

  2、    在保证现有生活水平条件下，选择合理的贷款方案，用此套房产为自己安排一个退休计划、为儿子做一个大学阶段的支出计划。

  病症：

  1、  需要做一未结清贷款的离异夫妻产权变更，以避免不必要的纠纷。

  2、  选择合理的贷款方案以满足王女士的退休养老计划（除保险计划外的）和儿子本科和硕士阶段的求学计划。

  专家处方：

  第一步、为王女士做一个离异夫妇之间的更名转按揭。

  第二步、制定合理的还款计划。

  根据王女士的情况：据法定退休年龄60岁还有20年的工作时间，收入状况稳定，可保证目前的家庭支出；儿子还有10年上大学，加上本硕阶段7年的时间，合计17年。那么我们可以先满足其儿子的大学阶段的求学计划，再做好王女士的退休养老计划。于是，根据目前该房产的租金收益情况，我们为王女士做一个还款方案——十五年期限，200万元的等额本金还贷计划。

  十年后的房屋租金（按现有标准算），每月至少在25000万元，而以现有的利率水平算，十年后的月供低于15000元，每月会有10000元的租金净收益，足以满足儿子的求学计划（假设相关参数比例保持一致）；20年后，房屋租金每月净收益不低于25000元，还可以为王女士提供一个安逸的退休养老计划。

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• 不在利息支出上再掏“冤枉”钱

  (2008-06-18 00:01)

   

  病情描述：郭先生2004年以按揭贷款的形式购买了一套位于奥运村区域的房产，面积145平，当时价格为100万元，开发商指定的银行为他提供的还款方式是20年期的等额本息还款方式，贷款额为70万元，随着2008年奥运会的临近，奥运村区域近两年房地产的增值速度，郭先生的房产经评估已增值到210万元，目前银行贷款本金还有64万元左右未结清。

  （作为工薪族的郭先生由于不慎观注投资问题，所以这方面没有足够的投资经验和渠道）

  客户需求：

  1、当时由于经济条件所限，郭先生只对房子做了一个简单的装修就入住了，现在准备作重新装修，预算30万元；

  2、虽然现在的收入状况有所提升，但郭先生希望自己手中留一些现金以备不时之需；

  3、面对目前银行贷款利率的提高，希望能够优化一下自己的房贷方案，满足需求的同时，降低利息支出成本。

  病症：

  由于当时选择的是“等额本息”还款方式，所以在利息支出上掏了很多“冤枉”钱（在等额本息的还款方式下，起初几年的还贷额中，贷款利息占相当大的比重）

  专家处方：利用房产增值部分，“借力”加转按揭，完成装修梦想；调整还款方式，节省利息支出。

  第一步、为满足郭先生的装修夙愿，可以先将自己的贷款余款部分结清（此步骤可以借助担保公司完成，亦可自筹资金完成）后，按照房产评估现值重新向银行申请抵押贷款，根据不同银行政策，贷款额可以达到105 ~ 126万，这样剔除原有的未结清贷款额64万，郭先生仍可增加41 ~ 6 2万元的贷款额度，足以满足郭先生30万元装修贷款的需求。

  第二步、还款方式的选择，鉴于郭先生的现状：A、收入状况有所提升——可以负担得起增加的贷款月供要求；B、没有足够的投资经验和渠道——除留足生活必需的备用金外，其余的均可用于还贷。建议郭先生选择“等额本金”的还款方式。

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• 看房贷政策之今昔往昔

  (2008-06-17 11:53)

       3月以来，经过一个冬天的蛰伏，房地产市场逐步转暖，春日的阳光暖暖的照着。此时，各家银行对“第二套住房”的标准有了进一步的深度阐释，为贷款买房者带来了新的希望；在卖方市场上，持币待购者经过近半年观望后，似乎也平添了几分信心，银行的房贷业务再次随着市场交易的活跃起来。

       

  此前的所谓“严冬”，其实是从2007年9月开始的紧缩的货币政策对过热增长的房地产市场在信贷投放方面实行的进一步限制：

   

  在明确首付比例提高、利率提高的前提下，将第二套住房的标准进一步明确为“以户为单位”；曾经风靡北京、上海、深圳、广州等一线城市的房贷产品“同名加转按揭”（利用房产增值部分向银行进行再次融资）被银监会的一道禁令嘎然而止；不久之后，交易类型的转按揭（更名转按揭，房产买卖过程中买方仍有未结清的贷款）也被叫停；央行的存款准备金率及贷款基准利率一再上调，明确了2008年的信贷规模“按季度调控”。

  经过这一系列的“组合拳”，房地产市场从2007年9月之前的炎炎夏日几乎没有过渡就直接进入“严冬”——交易量大幅度下滑，需要贷款支持的购房者和担心房价“拐点”出现的购买者开始了或是无力购买或是持币观望的阶段。

  摆在眼前的一个问题是：现阶段有购房需求的投资者该如何是从？我们下面就通过近半年的房贷相关政策来看一下吧：

   

  关于第二套住房的规定

  政策规定及执行时间	市场实际操作情况
  2007年9月27日—2007年12月5日，央行未明确个人房贷以“户”为单位计算“第二套”	大部分银行在实际操作中执行以“个人”为单位计算第二套
  2007年12月5日以后，央行明确个人房贷以“户”为单位计算“第二套”	因为外资银行未与央行的个人征信系统联网，有第二套贷款需求的客户转向外资银行
  2008年以来，外资银行与央行的个人征信系统联网，适逢部分中资银行对“银发452号文件”进一步解析“人均住房面积”标准界定“第二套”	1、  部分银行根据各地市规定的人均住房面积标准的实际情况，区别对待“第二套”住房贷款的申请人 2、    住房贷款的申请人通过部分银行的“固定利率”规避“第二套”问题 3、    个别申贷人通过对原有房贷纪录的房产权变更消除“第一套”的贷款纪录

   

  关于转按揭、加转按揭的规定

  政策规定及执行时间 2007年12月18日，央行禁止“转按揭、加转按揭”前	实际操作情况 由申请贷款的银行放贷为抵押人到原贷款银行进行还贷赎楼工作
  央行禁止“转按揭、加转按揭”后	银行不再介入，为申请人到原贷款银行进行垫资还贷赎楼工作由专门的担保公司来做，申请人的融资成本加大

  尽管货币政策依然偏紧，但今年以来各银行的信贷资产投放仍看好个人房贷，并在给定的框架之下谨慎拓展份额有限的房贷业务市场。银行纷纷出拳用新颖的融资方式和还贷方式来争取份额。对于购房者来说，这样的竞争给了他们更多的选择空间。

   

  点评：房贷新品优劣势盘点

   

  类别	房贷新产品	特点	优势	劣势
  融资方式	预审批、预授信	借鉴国外银行的产品模式，将贷款部分环节提前。 买房人可以在未确定购买的房产之前向银行提出申请，由银行根据其个人实际情况进行审核评定，预先给定一个授信（贷款）额度，用于购房。	在卖方为主导市场环境下，便于取得卖方信任，促成交易。	因为没有看到购买目标房产，给定授信额度会有一定限制（即贷款额度不一定能满足所购房产需求）。
  还贷方式	选择期自主贷	将住房按揭贷款的第1或前3年设置为选择期，在选择期内执行对应期限档次的贷款利率。 银行向客户出售选择权，允许客户在选择期内对贷款期限和利率类型进行重新选择，也可以放弃权利，到期结清全部贷款本息。	便于借款人规划自己的还款计划，在预测利率有波动的情况下给自己留足思考的时间。	需要对未来利率趋势有一个准确地判断。
  	“宽限期”还款	宽限期房贷发放后，在合同约定的时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。 待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。	减轻还款者的前期还款压力。	对借款人的年龄有一定限制。
  	贷款“随心还”	贷款期内可选择适合的还款方式，制定合理分段还款期限和金额并可随时变更，还可享受宽限期内还款免收宽限期利息。	贷款期内可随意变更或组合还款计划。	还款人要随时关注、调整自己的还款计划以保证自己的信用记录良好。

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• 5 年内“老”经济适用房将无法出售

  (2008-04-18 09:57)

  关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知
  　
  
  京建住[2008]225号
  
  各有关单位：
  根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《建设部、国家发展和改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[2007]258号）、《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）》(京政发[2007]27号)等文件规定，经市政府批准，现就已购经济适用住房上市出售有关问题通知如下：
  
  一、本通知所称已购经济适用住房是指经政府批准统一建设，面向符合条件的住房困难家庭销售，并已签订购房合同的经济适用住房。
  
  二、自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行：
  
  （一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。
  
  （二）已购经济适用住房家庭按原价出售住房的，按下列程序办理：
  
  1.产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。
  
  2．区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。购房人放弃购买的，由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。
  
  3．购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明。
  
  4．买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。
  
  （三）区县住房保障管理部门按原价回购已购经济适用住房的，按下列程序办理：
  
  1．产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。
  
  2．区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认产权人结清水、电、气、热和物业管理等费用。
  
  3．区县住房保障管理部门或其指定单位与产权人签订回购协议，支付购房款。
  
  4．区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。
  
  区县住房保障管理部门回购的住房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向廉租家庭配租，所需回购周转资金由各区县财政统筹安排。
  
  （四）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
  
  出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。
  
  购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。
  
  产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。
  
  三、本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按以下规定执行：
  
  （一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。
  
  （二）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
  
  购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。
  
  四、将已购经济适用住房按市场价格出售的购房家庭，不得再购买经济适用住房、限价商品住房或其他保障性住房。将已购经济适用住房按原价出售的购房家庭，如再次申购经济适用住房的，应当按照现行规定重新申请。
  
  五、本通知发布之日后，符合购买经济适用住房资格的家庭按经济适用住房价格购买取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的经济适用住房，上市出售已购经济适用住房视同首次购买和出售经济适用住房，应按照本通知第二条的有关规定执行。
  
  六、本通知自发布之日起施行，其它有关经济适用住房上市交易规定与本通知不一致的，按照本通知规定执行。
  
  特此通知
  
  
  
  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00八年四月八日 
  
  
  
  
               各区县购买5年内经适房交易过户自2008年4月8日全面停止，无论“老房”还是“新房”，购房5年（计算方式是从取得契税完税凭证或房屋所有权证的日期开始计算）内均不得自行上市交易，如确需出售，需由政府回购。具体方式是产权人向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。这将从根本上解决5年内经适房交易中的阴阳合同问题。
  
  
  

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• 央行明令禁止房贷加按揭和同名转、加按揭　

  (2007-12-19 14:19)

  　      在“9.27”房贷新政发布时，央行曾要求不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款。
  12月18日，央行公布副行长刘士余在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”上的内部讲话。讲话中，刘士余列举了房地产业和相关金融业存在的八个问题。　
  　　房地产市场面临的主要问题:
  　　1.商品住宅价格持续上涨
  　　2.供应结构不合理
  　　3.调控政策尚未得到全面落实
  　　4.低收入家庭住房还面临较大困难
  　　房地产金融领域存在的问题:
  　　1.房地产信贷增长过快
  　　2.过度竞争，潜藏巨大风险
  　　3.未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务
  　　4.住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现 
          在房地产金融领域，刘士余着重强调其中转按揭和加按揭贷款的问题。刘士余称，借款人通过转按揭和加按揭业务获得新的贷款资金后，大多用于购买多套住房或进入股市，从而加剧了房地产和股市泡沫成分。这一次，刘士余代表央行明确要求，坚决取消转按揭和加按揭贷款。
  　　自去年以来，大部分银行推出“综合抵押消费贷款”“随借随还”和“循环贷”等类似业务，这类业务的特点是：个人拥有的房产其房贷即使没还清，也可以要求银行按市价重新评估房产价值，其贷款额度则可以随房价不断攀升而增加即加按揭；如果房贷所在银行不能办理加按揭，那么借款人可以通过转按揭贷款业务，把房贷转到能办理加按揭的银行去即同名转、加按揭。
  05年某客户在银行贷款70万元买了一套价值100万元的房子，还了20万元的房贷之后，其房产市价涨到200万元，此时他办理加按揭贷款业务，银行按市价重新评估，可以给他140万元的贷款额度，比原来的额度增加了70万元，那么这位客户理论上可以再贷出90万元，这就是加按揭；若原贷款行不能办理加按揭业务，则可转到其他可以办理同名转、加按揭业务的银行办理。
  　　
  

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• 央行要求第二套住房统一以＂户＂为单位

  (2007-12-12 10:36)

  　　　　　《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》
  
  中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知
  
  银发〔2007〕452号
  
  中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各国有
  商业银行、股份制商业银行：
  为进一步贯彻落实《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，以下简称《通知》)，依据国家住房消费政策和相关规定，现就执行《通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题补充通知如下：
  一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。
  二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。
  三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。
  四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。
  各商业银行应根据《通知》及本补充通知精神，制定具体实施细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。
  
  请中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。
  
  中国人民银行 中国银行业监督管理委员会
  
  二〇〇七年十二月五日
  

  点评： 
  1． 认定标准——统一以“户”为单位。 
  2． 公积金贷款购房也算入房贷次数。
  3． 出于保护弱势群体的考虑，央行意图通过"群体界定"来分化影响，《补充通知》中新加了"家庭人均住房面积"这一参照标准。第一套房人均住房面积低于当地水平的，说明居住水平不高，可以给于优惠；而人均住房面积超过当地水平的，买第二套房就不给于保护了。
  4． 《补充通知》的发出表明央行严控房贷的决心和政府宏观调控的坚定态度，此次信贷政策通过心理的影响抑制需求，在未来几个月内，楼市可能面临进一步降温。
  

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• 廉租房资金来源敲定

  (2007-11-16 14:05)

  　　　　　　　《廉租住房保障资金管理办法》

   

  各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局：
  
  　　根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）的规定，为规范廉租住房保障资金管理，提高廉租住房保障资金使用效益，确保廉租住房保障资金专款专用，经商建设部、国家发展改革委、国土资源部、民政部同意，我部制定了《廉租住房保障资金管理办法》。现印发给你们，请遵照执行。
  
  　　附件：廉租住房保障资金管理办法
  
  二ＯＯ七年十月三十日
  
  
  廉租住房保障资金管理办法
  
  
  
  第一章 总 则
  
  
  　第一条 为规范廉租住房保障资金管理，提高廉租住房保障资金使用效益，确保廉租住房保障资金专款专用，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）的规定，制定本办法。
  
  　 第二条 本办法所称廉租住房保障资金是指按照国家规定筹集并用于廉租住房保障的专项资金。
  
  　 第三条 各级财政部门是廉租住房保障资金的主管部门，负责廉租住房保障资金的筹集、管理、预算分配、拨付和监督检查。
  
  　 财政部商建设部、国家发展改革委、国土资源部、民政部负责制定全国性廉租住房保障资金管理政策，分配和拨付中央廉租住房保障专项补助资金，拨付中央预算内投资补助资金。国家发展改革委负责安排新建廉租住房中央预算内投资补助资金。
  
  　 省、自治区、直辖市、计划单列市（以下简称省级）财政部门商同级建设、发展改革、国土资源、民政等部门负责制定本地区廉租住房保障资金管理实施办法，安排本地区廉租住房保障补助资金，督促市县财政部门落实廉租住房保障资金。
  
  　 市县财政部门具体负责廉租住房保障资金的筹集、拨付、管理和预决算审核以及监督检查工作。
  
  　 市县廉租住房行政主管部门负责廉租住房保障资金的预决算编制，严格按照财政部门规定安排和使用廉租住房保障资金。
  
  　 第四条 廉租住房保障资金的筹集、拨付、使用和管理依法接受审计机关的审计监督。
  
  
  第二章 资金来源
  
  
  　第五条 地方各级财政部门要结合当地财力，积极参与制定廉租住房保障计划，并按照年度廉租住房保障计划以及国发[2007]24号文件规定的来源渠道筹集廉租住房保障资金。
  
  　 第六条 廉租住房保障资金来源于下列渠道：
  
  　 （一）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；
  
  　 （二）从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金；
  
  　 （三）市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金；
  
  　（四）省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；
  　
  　 （五）中央预算内投资中安排的补助资金；
  
  　 （六）中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；
  
  　 （七）社会捐赠的廉租住房保障资金；
  
  　 （八）其他资金。
  　
  　 第七条 土地出让净收益为当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费（含土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费）、拆迁补偿费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费等费用后的余额。
  
  　 第八条 中央预算内投资安排的补助资金，按照国家发展改革委会同建设部、财政部制定的《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目支持办法》规定执行。
  
  　 第九条 中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金按照财政部商建设部、民政部制定的《中央廉租住房保障专项补助资金实施办法》规定执行。
  
  　 第十条 廉租住房租金收入严格按照财政部规定实行“收支两条线”管理，专项用于廉租住房维护和管理，不足部分在一般预算中安排。廉租住房租金与廉租住房保障资金不得混同安排使用。
  
  
  第三章 资金使用
  
  
  　 第十一条 廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，专项用于廉租住房保障开支，包括收购、改建和新建廉租住房开支以及向符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放租赁补贴开支，不得用于其他开支。
  
  　 第十二条 收购廉租住房开支，指利用廉租住房保障资金收购房屋用于廉租住房保障的支出，包括支付的房屋价款等开支。
  
  　 第十三条 改建廉租住房开支，指对已收购的旧有住房和腾空的公有住房进行维修改造后用于廉租住房保障的支出。
  
  　 第十四条 新建廉租住房开支，指利用廉租住房保障资金新建廉租住房的开支，包括新建廉租住房需要依法支付的土地补偿费、拆迁补偿费以及支付廉租住房建设成本支出。
  
  　 第十五条 发放租赁补贴开支，指利用廉租住房保障资金向符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放的租赁补贴支出。
  
  
  第四章 预算管理
  
  
  　 第十六条 廉租住房保障资金实行项目预算管理。市县廉租住房行政主管部门应当会同有关部门于每年第三季度根据下年度廉租住房保障计划，编制下年度廉租住房保障支出项目预算，经同级财政部门审核，并报经同级人民政府提请同级人大批准后实施。
  
  　 市县财政部门要商有关部门根据当地年度廉租住房保障计划，指导同级廉租住房行政主管部门科学、合理测算廉租住房保障资金需求，并根据年度廉租住房保障资金来源情况，做好年度廉租住房保障支出项目预算编制工作。
  
  　 第十七条 市县财政部门在安排年度廉租住房保障支出项目预算时，首先要按照《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）的规定，确保将住房公积金增值收益计提贷款风险准备金和管理费用后的余额全部用于廉租住房保障；其次要按规定将土地出让净收益不低于10％的比例用于廉租住房保障。上述两项资金不足的，可以适当提高土地出让净收益用于廉租住房保障的比例，仍不足的由市县财政通过本级预算以及上级补助（包括中央预算内投资补助以及中央财政和省级财政专项补助）予以安排。
  
  　 第十八条 年度廉租住房保障支出项目预算中涉及购建廉租住房的，必须符合固定资产投资管理程序。
  
  第十九条 年度廉租住房保障支出项目预算经批准后，市县廉租住房行政主管部门应当严格按照批准的预算执行，原则上不得突破预算。
  
  
  第五章 资金拨付
  
  
  　第二十条 市县财政部门按照批准的廉租住房保障支出项目预算，根据廉租住房保障计划和投资计划，以及实施进度拨付廉租住房保障资金，确保廉租住房保障资金切实落实到廉租住房购建项目以及符合廉租住房保障条件的低收入家庭。
  
  　 第二十一条 廉租住房保障资金原则上实行国库集中支付。申请租赁补贴的符合廉租住房保障条件的低收入家庭，经市县廉租住房行政主管部门、民政部门公示和审核确认无误后，由市县财政部门根据市县廉租住房行政主管部门、民政部门的审核意见和年度预算安排，将租赁补贴资金直接支付给符合廉租住房保障条件的低收入家庭或向廉租住房保障对象出租住房的租赁方。暂未实施国库集中支付**的地区，市县财政部门按照地方财政国库管理**有关规定拨付租赁补贴资金，确保租赁补贴资金落实到人、到户。
  
  　 第二十二条 收购、改建和新建廉租住房，由市县廉租住房行政主管部门根据工程合同和进度、购房合同以及年度预算，提出预算拨款申请，经同级财政部门审核后，由同级财政部门将资金直接支付给廉租住房建设单位或销售廉租住房的单位和个人。
  
  
  第六章 决算管理
  
  
  　第二十三条 每年年度终了，市县廉租住房行政主管部门应当按照同级财政部门规定，报送年度廉租住房保障支出项目决算。年度廉租住房保障支出项目出现资金结余，经同级财政部门批准后，可以继续滚存下年安排使用。
  
  　 第二十四条 市县廉租住房行政主管部门在向同级财政部门报送年度廉租住房保障支出项目决算时，还应当会同民政部门提交年度廉租住房保障工作实施进展情况，包括当年租赁补贴发放户数、发放标准、发放金额，当年购建廉租住房套数、面积、位置、金额，当年廉租住房实物配租户数、面积、金额等相关资料。
  
  　 第二十五条 市县财政部门应当会同廉租住房行政主管部门、发展改革部门、民政部门将市县年度廉租住房保障工作实施进展情况报省级财政等相关部门备案。省级财政部门应当会同建设、发展改革、民政部门汇总本地区年度廉租住房保障工作实施进展情况，于次年2月28日前报财政部等相关部门备案。具体报表格式详见附表《_____省（自治区、直辖市、计划单列市、新疆兵团）_____年廉租住房保障情况表》。
  
  
  第七章 监督检查
  
  
  　 第二十六条 市县财政部门应当配合同级廉租住房行政主管部门会同民政部门建立廉租住房保障对象的动态监管机制，对于年度享受廉租住房保障的低收入家庭的收入状况进行跟踪复核，确认其是否可以继续享受廉租住房保障**。对于不符合廉租住房保障条件的，应当停止发放租赁补贴、按照市场租金收取廉租住房租金或收回配租的廉租住房。
  
  　 第二十七条 各级财政部门要加强对廉租住房保障资金筹集和使用情况的监督检查。对于不按照规定筹集、安排使用和管理廉租住房保障资金的，要严格按照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）等有关规定进行处理，并依法追究有关责任人员的行政责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
  
  
  第八章 附 则
  
  　
  　 第二十八条 本办法自2008年1月1日起实施。
  
  　 第二十九条 本办法由财政部负责解释。
  　
  　 第三十条 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政部门可以根据本办法，结合各地实际，会同有关部门制定具体实施办法，并报财政部等相关部门备案。
  
  　 第三十一条 新疆生产建设兵团廉租住房保障资金管理办法参照上述规定执行。
  
  
  
  
  
  　　《办法》明确:廉租住房保障资金的来源包括住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金；市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金;省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；中央预算内投资中安排的补助资金；中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；社会捐赠的廉租住房保障资金以及其它资金。
  
  　　《办法》规定:廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，专项用于廉租住房保障开支，包括收购、改建和新建廉租住房开支以及向符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放租赁补贴开支，不得用于其他开支。廉租住房保障资金实行项目预决算管理**，并实行国库集中支付。市县财政部门要按照批准的项目预算，根据廉租住房保障计划和投资计划，以及实施进度拨付廉租住房保障资金，确保廉租住房保障资金切实落实到廉租住房购建项目以及符合廉租住房保障条件的低收入家庭。
  
  《办法》要求:各级财政部门要加强对廉租住房保障资金筹集和使用情况的监督检查。对于不按照规定筹集、安排使用和管理廉租住房保障资金的，要严格按照有关规定进行处理。市县财政部门要配合同级廉租住房主管部门建立廉租住房保障对象的动态监管机制，对于年度享受廉租住房保障的低收入家庭的收入状况进行跟踪复核。对于不符合廉租住房保障条件的，要停止发放租赁补贴、按照市场租金收取廉租住房租金或收回配租的廉租住房。
  

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