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一个“传奇老太”的投资轶事
(2010-07-12 23:58)2005年，从东北某城市机关退休的她已是花甲之年，将家乡的房产变卖后，加上多年的家庭积蓄，怀揣80多万元来到京城，经过多处考察，选定了西二环边上的一处现房在售的商品房小区，以两个孩子的名义在该小区分别购买了一套110多平和两套200平的房子，用手中的积蓄支付了首付款，在收房不久就将所购房产租了出去，用以补贴月供。此后的日子，喜欢旅游的她，在周游的同时，把投资房产融入了自己的生活。
2009年，一次偶然的机会，在海南旅游时看到一处正在开发的楼盘，因为觉得是一处不错的养老之地，而且价格也不贵，于是斟酌之后这位有魄力的老人家按照在北京的投资方式分别以5万元和6万元的首付买入了两套海南的房产。这两套房产，目前还未交房，据她说已合计增值200万左右。
近年来，京城的房价节节攀升，2009年末这位精明的老太太认为已经是出手的机会了，于是在2009年末到2010年初的这段时间，先后将北京西二环边上两套200平米的房产售出，获利700余万元。在出售这两套房产之前，她已看好了一处地处朝阳北路的现房写字楼，所以还未等这笔钱在自己的口袋中捂热，她老人家又以自己的名字全款购进了几百平米的物业，目前坐收租金，据说一年在40万左右，除了补贴两个仍在家乡的孩子的家用，余款足够自己和老伴悠闲的退休生活。
对于为什么没有将西二环边上那套110多平的房产卖掉，老太太如此解释：首先，觉得那套房子是两居室，不论初次置业用于自住还是投资，都是首选户型，所以还有很大的升值潜力，而那两套200平米的房产受众人群则相对较少，达到自己的收益预期就要及时出手。此外，即使出租，因为地处市中心，租价也在逐年提高，尤其是两居室的需求也比较大。其次，她所看好的那处写字楼物业也不需要那么多的资金，自己又暂时没有更好的投资项目，所以选择了继续持有。
当问及为什么在京城不留一套房子自住时，这位老太太给出的解释更让人大出意外——一种完全不属于她这个年龄段人的投资意识。
她说，我和老伴的退休后的生活主要是到各地旅游，在任何一个城市都不会呆很长时间，到任何一个城市基本都住在酒店里。回到东北老家可以住在两个孩子的家里，所以如果在京城专门留一住处，目前看来有点浪费。因为投资主要在北京，偶尔也需要打理一下，所以自己和老伴与一个亲戚一起合租，住在燕郊的一处配套齐备的新小区两居室，月租金只有800元，还可以分别负担，远远低于住京城酒店的成本。他们有一辆京牌的经济型小轿车，需要时可以开车进京，处理完当日即可返回燕郊。而且，目前由于近二十万的北京上班族每天往返于北京和燕郊之间，所以那边配套开发的速度也很快，生活还是比较方便的，加之生活成本远远低于北京市内，因此是她在京的首选驻地。
这就是一位“传奇老太”在短短5年内将自己的资产从80万迅速增值为1000余万的故事，听完她的讲述不禁觉得也许正是她这种不同于所处年龄阶段的投资意识与胆魄助她在短时间达成自己的投资目标吧，当然机遇也是很重要的。
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做客雅虎财经
(2010-07-12 23:56)主持人:各位雅虎的网友朋友们大家好,我是今天的主持人胡烨,我们今天请来了尚诺集团安家世行个贷管理部总监陈霞,陈老师您好!
陈霞:大家好!
主持人:我们先了解一下大家在购房的因素是什么吧?
陈霞:一个是心理因素,一个是购买力,很多北京的网友们大家看到方方面面给的信息说房价还要掉,大家都是持币待购的心理,这个怎么说呢,你要看你选择的楼盘还有预期,一般年轻人都是自住加投资,这种状况你要有充分的思想准备,还有将来的升值潜力问题,还有自住的,这该买还得买,这个根据自己随时需求来看了,另外就是购买力,因为现在银行对贷款的政策控制的比较紧、比较严。这样就要看一下自己的能力,你是全款还是贷款。目前对于年轻人基本上集中购买人群,年龄集中段在30岁以上,35-45岁之间,这是贷款的。全款的一个是家里给钱这样做全款,还有就是说年龄再大一些的人,可能有一些积累,这样付全款,一般大部分人还是贷款。
主持人:贷款买房的人很多,贷款的形式有哪些呢?比如说公积金贷款、商业贷款、组合型贷款,您能介绍一下他们的区别吗?
陈霞:这个分为两大类,一个是交易类和非交易类的。一个是买房子按揭,还有转按揭,转按揭的概念就是说卖方的房子没有买下这个房子,他想卖。
主持人:帮着垫付上。
陈霞:对这个一个是自己凑钱还完,现在这个情况确实存在的,现在是借钱还钱。有担保公司还给你完成这个事情。
主持人:有人通过中介买二手房,他需要支付中介费,您觉得中介费合理吗?
陈霞:这个它是收信息钱,比如说它给你做服务、贷款,这个分类不一样,中国人有个习惯不太习惯给服务付费,所以这个心态有点不太平衡,以前是成交量是3%,现在是2.5%。
主持人:已经降了?
陈霞:对。大的一些公司。
主持人:那深圳、上海、北京还有一些二级城市,他们所贷款会有不同吗?
陈霞:从银行流程角度来说不会有太大差异,整个系统行在北京、上海、深圳都没有太大差异,关键的差异性在区域的房管局,这属于地方性的行政机构,这个执行标准就不一样,北京就有八个区的房管局,我们公司现在全国有几个分公司,各个分公司都不一样,北京房管局最多的,其他可能就一两个,但是北京有很多。
主持人:现在百姓购房贷款可能有一些政策,政策因素可能会影响老百姓购房的欲望,您觉得主要影响老百姓购房的政策是哪些呢?
陈霞:主要有三个大的政策,一个是银行,需要融资的。银行政策一会儿我给大家做一下介绍,还有就是税收政策,这是对所有购房人都有影响的,这个情况一会儿大家可能会触目惊心。第三个是国家的政令,这是强制性的。将来不管是自住还是投资,这个都是需要掌握的,我们把这个介绍一下。从银行相关政策,除了利率政策大家都清楚,2004年9月30号开始调的到现在一直调了三四次利率,这个无形中加大大家还款压力,而且对于投资人,尤其是在北京来说,06、07年房价涨的比较猛,这种情况其实是缩减了利润空间了,对自住的人压力也是比较大的。另外还有一个就是准备金率,这是什么样的情况呢?准备金率越高后期的大家的情况可放的贷款就越少。打个比方银行有100万存款,人民银行按照75%的指标最多可以放75%,如果往上调就达不到75%,可能只有60%,所以这种情况还会有一些其主持人:随着利率越来越高,可能有些人想做银行贷款会很费劲?
陈霞:费劲不一定,压力很大是真的。从今年开始银行推出固定利率很受欢迎,以前是浮动利率,如果今年调利率,到明年就会跟着利率走,现在是固定利率,比如说定个三、五年,这个不会调整的。
主持人:接下来国家还会出一些什么样的政策促进消费者购房呢?
陈霞:现在是比较矛盾的,投资的人永远想钻空子,这个也是比较头疼的,一会儿我们看一下国家政策的走势,就会发现很多情况下政府出发点是好的,但是目前有一些东西到后来收效不向预期的效果。刚才说了存款准备金率的情况,还有一个是个人真实系统,有的人觉得银行查不出来,我在这买一套,在那买一套,这种情况可能买一套房子的钱同时投资5套,首付款是20%,他投5套,这样基本是他用银行的钱炒房子。国家一直以来出发点是保障最基本的需求,其次对投资的人有三个层级,一个是保障基本需求,居者有其屋,这个看怎么理解,是你有地住租也行,像一线城市房价涨的速度,最终造成这个原因是供需比。
主持人:您觉得一线城市,像北京、上海、深圳,还有二类、三类城市的房价,哪个区域的放假会涨到不合理,更快一些呢?
陈霞:据我现在了解到的一些情况来说,广州的房价一直比较理性,但是看北京的情况投资比重有,但是不是太大,而且北京执行政策比较严格,而且作为首都城市,只是说06、07年爆发点,北京区域有些范围确实偏离理性涨幅,比如说大兴,我们有一个客户,他在不到一年半的时间之内这个房价从两千涨到八千。
主持人:这个不是一倍了。
陈霞:对,我觉得北京房价相对来说,大家都说再掉,但是我觉得波动性不会太大。
主持人:涨也是平稳地涨,有个别区域可能会急速上升。
陈霞:对,毕竟是首都,包括银监会各方面监管情况,因为有好多靠银行炒房子,这个资金限制比较死,这边比较严,他是政策制定的发源地,大部分总行都在这边,银监会也在这边,北京还是限制了一定的涨的速度,今年开始很明显,它还在涨,或者怎么说呢,就一点点的,不像去年的情况,去年我讲课搜集资料,一个月之内基本上北京所有区域都是1000块钱一平米,涨了1000块钱。净增额是1000块。这样的情况涉及到一个问题就是说,尤其是07年整个房地产发展速度,在北京也好,像上海那边排房号,早上起来排的人山人海的,上海当时政策可以支持炒楼花,没有房本可以转按揭。
主持人:那是银行的政策吗?
陈霞:对,上海当地银行支持这个情况。但是北京一直以来这边比较紧,没有房本不给你做转按揭。
主持人:那没有房本做转按揭,有一定承担责任在银行吗?
陈霞:一般是在同一间银行,这个情况是可控的,但是无形加大了周转的次数了。在2005年上海一套房子在中介那挂着,户主一直再变,变六次。从05年6月1号出台营业税的时候一下子打压特别厉害,为什么呢?两年交易的话税费成本加大了,你的利润空间就减少了,所以这种情况对后来的一个限制吧。导致好多上海房屋中介一下子倒下。房市也冷了很久,后来才上来,每次经过一种洗礼后得到会更理性一些,市场会更正规一些。包括后来房价涨的情况要比以前好很多。另外,国家政策是保证你有一套住房,第二套首付款比例会要提高,到2006年一月一号各家银行把这个放松了,因为适应这个市场需求,但是从2007年9月27号,出来了一个文件,进一步明确,明确的结果就是说首付款比例,明确以前是各家银行有各家银行标准,现在是明确最低标准,各家有一个最低限制。这个我们从各家银行了解到的情况来说,今年整个贷款的人群可能就是说基本上是自住的居多,投资的比较少了。第三个政府相关影响有个贷限制,比如说转按揭限制,这个一限制其实是减缓了整个周转的次数,房屋在人们手中周转的次数,这个减少了,因为怎么说呢,它获利以后会释放,如果老持有的话利率一调再调,大家信息会小一些,利润空间小了,就觉得值不值了。还有提前还贷的问题,上海先提出来先提前还贷会扣违约金。我们跟银行签的是借款合同,你就要按合同约定来还,提前还就要收违约金。
他的支出。可放贷款会越来越少。
主持人:这个违约金按什么比例来收呢?
陈霞:各个地方不一样,上海规定一个月的月供利息。北京也有一些个别银行,可以说是一种变相的收取违约金方式,你可以提前还贷,但是不能解押。还有对外籍人士购房有限制,一个是居住10年以上,还有就是只能买一套。之前我们有的客户就是外籍华人或者配偶是中国人他自己是外籍人士,这种购房也比较多,所以在这方面相关政策限制会比较多一些。这方面我们遇到很多情况是,现在外籍人士也比较聪明,他们通常是配偶买房,他们租房,有的是一个月四万块钱的房补。
主持人:好高啊!
陈霞:对啊,他是一个企业的高级管理人士,是这么一个情况。还有一个是限制封顶楼盘发放,这个情况是说开发商要求的资质高很多,你不具备这个实力可能怕后续质量保证不了,避免烂尾楼的情况发生。从去年到今年开发商的资金链非常紧张导致这种情况。
主持人:我有一个朋友买的是新房,但是没有按期交,代理商赔偿一些违约金,您觉得这个违约金应该怎么赔偿才算合理?因为有的人购房之后真的没有收到房,怎么支付这个违约金才算合适呢?
陈霞:这个看签约约定。
主持人:签约的时候就写上吗?
陈霞:对,条款里面就有,按什么比例赔偿,日期多少,还有实际造成的损失。以前售楼处有律师,但是他一般保障的是开发商的利益,现在没有律师缓解了,大家买房之前可以咨询一些相关的常识。另外给大家讲一下国家政令这方面的情况,税费基本上比较大的税费政策是一个情况就是在2005年对我们影响比较大的,2005年以后加了一个营业税。2005月6月1号,持有两年以内就要加税,后来改到五年了。有的在里面吃差价。我们遇到一个案例吃差价到一倍。当时一个外地人在北京买房,在房管局的时候一见面,当时报出价差,一知道这个差价一下子震惊了,一套不到50万的房子卖到90万。当时这个政策出台的时候真个市场冷冻期应该怎么说呢,大家好象到了冬眠期的感觉,将近4个月。但是2006年大家找到对策了,羊毛出在羊身上,这些都由买家承担。我们现在算一下税费,一套普通住宅的税费,我们说比较新的户型,一般年轻人买二手房,算次新房,这个情况户型结构、舒适程度、社区环境都会好一些,一年的税费在8%。你想房价的8%…
主持人:也不少了!
陈霞:对。大家可能看着房价不贵,但是真正付费的时候真的差很多。我们买一套房子成本,如果你从中介买,还要多一些费用。
主持人:还款的还要多一些利息。
陈霞:我们第一次买的时候,你可能看着房价只有80、70万,其实还有很多费用没有算进去,比如说税费,8%、10.5%的标准,还有一个情况如果你跟银行贷款要评估,评估值比市场成交值低10%-15%,这个你要作为首付款付给卖房。加上一共是30%、40%。
主持人:买房之前一定要算清楚。
陈霞:对。看一下自己的实际购买力。国家政令这方面近几年确定了一个是土地政策,这是2004年8月31号制定的招标挂。这样就使开发商更加正规化。另外就是普通住宅与非普通住宅是05年5月份明确的,一个是面积140平米以下,现在139点多的房子很抢手,这个税费差很多。还有就是容积率,容积率是以1.0为界。为了限制高端住宅,保证基本需求,对高端需求的限制比较多的。北京2006年10月份调了一次最低指导价,最近还要调一次。很多人拿这个避税。
主持人:网上说的评估是吗?
陈霞:不是评估。比如说朝阳区,很大,但是你想同样都是朝阳区,富力城就提出来了,他们有一个最低指导价是一万多,从这里限制普通和非普通。还有一个典型楼盘,这样调高最低指导价,就把税费,你原来房子调低之前是60万,调高之后是70万,用这个差乘以税费,都在这里面了。另外从交易平台来说,以前经常出事,钱到了中介,中介卷跑了,现在有资金托管、监管。还有一个政策是防止中介一房二卖,这个也要在网上备案。
主持人:有利于降低诈骗的情况了。
陈霞:对。资金托管也是,这是有条件付款的,如果买方拿不到房本,卖房拿不到钱的,是在银行冻结的这么一个情况。国家政策面的东西我们就这么多,主要的都给大家说了,还有一个是《物权法》,《物权法》出台了以后比较好,我们从手里拿到房子有一个期限也不到70年,后来就自动顺延就可以了,这个情况就加大房子持有的价值了。
主持人:刚才聊了一些政策方面的相关信息,接下来我们聊一些实际贷款的有助于帮助购房者去购房的时候怎么计算。 陈霞:税费这块。
主持人:对。
陈霞:一般涉及到的税费主要是契税,一般都是所有都要交的,还有5年以内的房子,我们一般说商品房这个概念,全国都存在这个问题,但是经济适用房这些都是区域性的情况,我们这里就不做介绍了。商品房主要是营业税、5年以内的要交营业税、还有所得税,是1%,还有非普通住宅要交土地税,还有印花税,这是是很小很小的。如果做贷款也好、通过中介买也好,现在北京的情况是2.5%,如果市场不好的话还可以有折扣的,但是如果贷款是根据你的成品、需求不一样,最终的付费也是不一样的。
主持人:还款我知道有两种,有本息还款、本金还款,您给我们讲一讲这个有什么不同吧?
陈霞:等额本息、等额本金,有人问什么比较划算。我们想等额本息会比较费钱,原理是这样的,本金其实是一个正角梯形上面小下面大。
主持人:从第一个月还款,每个月递减。
陈霞:那是本金。但是它有一个情况起初的还款压力比较大。还有大家说的双周供这其实也是一个等额本息的还款方式,它的原理加大还款次数,银行拿基数算的,这个是按日计息的,十万的话一个月下来就是乘以三十,等于是300万,乘以日期算出来的。现在很多银行推出单周供,这样算下来就少了。双周供现在的状况,很多人比较受欢迎,还有就是气球贷这个情况,其实它是一个比较好的方式,还有固定利率的还款方式,也是等额本息多一些这么一个情况,一般银行固定利率现在在利率涨的比较频繁的情况来说是一个比较省钱的方式,气球贷也可以,它是5年期,执行一个标准,最后有一个大尾巴,为什么叫气球贷呢?就是因为后面有一个大尾巴。这个根据每个人的情况,为什么这么说呢?我们一般给客户策划贷款方案,我们要根据他的实际情况还有你未来的收入状况,还有你的期望值,帮他们做方案,这样出来是最适合的,不一定是最省钱的,但是是最适合的。有的年轻人觉得压力比较大,可以选择等额本金,这样压力比较小一些,还有资金也是有时间成本的,现在30万和以前30万不一样的,根本就是两个概念。现在的十万和以前的十万差别有多大啊!
主持人:现在的十万根本不算什么了!那么接下来我们了解一下贷款的形式。
陈霞:一个是交易类的,一个是非交易类的,转按揭还有公积金类,里面还分着本身公积金贷款,还有组合贷款,它的特点就是省钱,但是相对来说额度审核还有就是资格,比如说你有没有公积金贷款资格,这个是各个地方的标准,还有额度问题,北京现在比较高。
持人:每个人好象都不一样,有一个上限是吗?
陈霞:一般正常上限是60万。
主持人:可能一个人的公积金一个月只有一百块钱,能贷60万吗?
陈霞:这个根据一个公式算,以后是减去你的生活保障,倒推出你的工资,现在是400块钱基本生活保障。先倒出你的工资,比如说你一个月三千块然后减去400,剩下的都可以用。还有一个是无准定楼盘,这个拿的折扣比较大,这个对于开发商的话你是一个全款客户,全款和贷款的客户折扣不一样的。还有就是抵押消费的,转按揭。如果觉得不合适可以转另外一家银行,比如说另外一家银行更合适我可以转。现在还有我们做放贷诊断,看你这个情况是不是健康,因为有好多人是需要调整的,有的人贷款的时候比较盲目或者说没有办法,开发商指定这家银行,你只能去这家银行。
主持人:开发商肯定和银行有合作了。
陈霞:对。有的人确实是面对这样的问题。还有做二手房的,现在04年、05年基本都是本息还款方式,但是现在省钱还款的方式多了,可以根据自己的情况调整一下。
主持人:买了房之后也不能一心还贷,也要考虑一些适合自己的还款方法。选择新的还款产品。
陈霞:其实省的了就是赚的。现在大家现在都不想贷款方面也可以理财,这块主要是省,省的就是挣的。还有信用贷款,这是针对个别人群的。抵押类,比如说买车、房等等。
主持人:接下来希望您给我们举一些小例子,让大家看看,我们以后找什么样的对策解决这个问题。
陈霞:可以的,我会给大家举几个案例,有一位金先生,这边我给大家读一下这个案例,然后给大家做一个分析,这个金先生最近看好了一套位于亚运村附近的二居室,面积75平米,房屋总价为95万元,但是房主还有50万的贷款没有还清且暂时无力还清此笔贷款。而金先生手里的资金有限,只有25万元的首付,无力支付全款,如何购买此套房产,一时无从下手。这个就会用到转按揭,这个案例里面,他们双方都没有这个能力,买方只有25万,替他还也是20万,这里面有一定的风险,这样我们可以找一个担保公司,现在银行不允许垫了,去年9月份之前是允许的,后来政策出台以后不允许做了。严格禁止了。
主持人:现在卖方贷款都有第三方插手这个事情。要么全款,要么找一个人垫付。
陈霞:是的。基本上这个主要是这么一个情况。第二个案例诊断就是说,这个问题在于我刚才说的比较盲目,也没有办法,因为是开发指定银行的。王先生是05年4月份以按揭的方式购买了位于丰台区的一个75平米新房,当时购买是49万,贷款30万,现在还有28万没有还清,当初开发商指定的银行,当时定的是等额本息还款方式,累计支付利息比较高,由于资金原因没有达到自己想要的装修效果,所以这个先生希望重新装修一下自己的家,同时寻找一些相对省钱的还款方式。
主持人:对于他来说需要选择哪种还款方式呢?
陈霞:这个我们给他介绍的是同名加转按揭,这个需要担保环节帮你实现这个愿望,这样基本上可以有一个20到30万的空间,这样装修的费用就有了,另外还有一个情况,我们根据它的情况,选择循环贷、单周供、双周供都可以。让他自己选。这样他不仅节省了利息也圆了装修梦,这个是购房人没有选择权。因为开发商指定了银行。第三个是对于现在的年轻人尤其是广大网友应该是更适合的,其实是一种接力贷,母子接力贷或者父子接力贷。王小姐27岁,去年研究生刚毕业,她的月薪4000,她母亲月薪3000,她父亲6000。为了供王小姐上学,一家三口一直居住在父亲单位分配的一套50平米的小两居内室,目前租金是一个月2300元。现在她们看中了一套总价为100万的120平米的小三居,但是如果以父母作为借款人,因为接近退休年龄,只冷申请到很短期限的贷款,月供压力比较大,如果以王小姐为借款人,即使以最长的贷款期限30年来算其现阶段的收入水平根本无法满足银行的月供要求。所以她这个情况,这个案例是因为父母要供她上学一直没有换更好的环境,为了支持她上学。
主持人:现在有条件了想换一套更大一点的。
陈霞:对,她目标是买一个小三居,总价100万的,位置四环都可以,买个二手房,其实她来的时候已经看好了,以她个人情况,王小姐具备贷款实力,她一个月4千,最多也是贷个20万,我们把他父亲的和她加在一块,他父亲月薪6000万,加起来是一万,5000元的月供基本可以贷到50万。这个有一个前提条件,一年轻人未来收益可能会增高的,但是年老的人之后还要退休,因为男的是65岁退休,还是可以保持这个情况,主要是她女儿的资质,未来是一个上升期,两个人一起来,这个月供压力会小,还有可以做补充,她母亲,其实她家庭全部的收入是13000左右,目前的状况王小姐和她父亲加一起就够了,还有她还有一个旧房子,还有一个租金,这个可以做一个补充,所以这个方案我们觉得对客户会比较合适,而且这个对年轻人购房来说的话,可以不用完全靠父母,现在年轻人来说基本上一毕业结婚什么的基本上靠父母。这个可以这样解决。另外我们给大家举一个需要注意的一个,税费的问题,有一个情况有很多人现在在用赠与规避税,但是赠与也是可以要回来的,这个有很大风险。这里有一个案例,肖先生看中了一套07年竣工总价100万的二手房,为什么说是二手房呢?因为他不是一手买家。房产证办理时间到年底了,这是去年的例子,当时没有房本,按照计算他交的税应该是5.5万,一般情况下卖家会把公共设施维修基金转嫁给他,这个也比较高,因为他还有一万块钱的个人所得税,加一起是6.5,加上其他的一共是10万块钱,他为了省这个钱,他想过后办过户怕人家不配合,后来卖家想了一个办法,名义上把这个房屋赠与给他,实际上是买卖关系,赠与里面是有一个3%的费用,这样税费比较低就可以办理过户手续。后来我们听了他的描述我们不建议他们这么做,如果人家一旦不赠与了,这笔款还拿不回来,这有一定欺诈在里面。
主持人:有一定的风险?
陈霞:对,大家想的避税其实里面有好多风险的。我们也列举了一些漏洞给客户,让他不要光想一时省钱,将来后患无穷。
主持人:不要钻这个空子。
陈霞:对,基本上把案例介绍完了。
主持人:最后还有什么需要提醒广大购房者的建议吗?
陈霞:我觉得是这样子的,在交易环节的时候,每个环节你都要看好,不管是买房还是卖房,找中介还是不找中介,你一定要把握好节奏。
主持人:一定要先了解整个流程里面的各项内容。
陈霞:对。签协议的时候大家可以找第三房帮你签相关的协议,因为这方面他可能对整个交易流程更明确一些,这样你的损失会小一些,少走一些冤枉路。以前我们遇到过这种情况,买卖双方签合同,里面关于细节的问题,用了好长时间,最后合同没有签成。这样的话,你之前先把这些问题列清楚,最后也比较顺利。最后对于买房者的忠告一个是计算好自己的实力,还有要明确是自住还是投资。
主持人:房价涨跌无所谓,反正是自己住。
陈霞:对,而且选择物业的时候要注意,你要自住更侧重物业环境等等,投资是讲回报率,现在大家是讲投资加自住,还有一些客户是给孩子买,孩子现在上学,现在这个房子不住,先出租,你要考虑一下,出租的话交通各方面会考虑更方便一些租金才会好一些,但是你自己住的话,这么杂的环境行不行,这个都要考虑在内。
主持人:好的,今天时间关系我们就聊到这里,谢谢!
陈霞:再见!
相关链接：http://biz.cn.yahoo.com/08-06-/124/qryb.html
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金融界妇女节专访
(2010-07-12 23:53)2008年2月27日15：30～16：30，金融界网站邀请尚诺集团安家世行个贷管理部总监chenxia做客金融界就如何合理的消费、投资与理财等一系列问题为所有的女性朋友答疑解惑。以下为沙龙实录：
主持人：各位金融界的网友大家好，这里是金融界理财频道，今天我们非常荣幸的请到了尚诺集团旗下北京安家世行房地产咨询服务有限公司个贷管理部总监chenxia女士。
chenxia：各位网友大家下午好！
主持人：我们今天的话题主要是谈如何合理的消费和理财。因为现阶段我们的消费品和投资品不断的推陈出新，品种可以说非常的繁杂，百姓在面对多样的消费品和投资品的时候，有的时候不知道该如何投资和理财，首先请陈总先简单的谈谈现阶段是该买房还是租房？如果买房，该买什么样的房？
chenxia：今天我们还是侧重于房地产这边。买房也好，租房也好，大家要看自己的实际情况，另外有实力的话，买房比较好。租房子要看自己的需求点，是为了上班近一点还是怎么样的情况。买房也有几种情况，有自住，也有投资，但是更重要的是投资和自住，就是现在我没有能力买大房子，我先买一个小一些的房子，现在自己住，将来有条件之后，我换一套比较大的房子，现在买的小房子可能是用于将来的投资，这样的情况是比较普遍的一个现象。
主持人：对。如果是选择买房子，我们如何挑选它的地理位置还有如果我们买房是全款买好，还是贷款买好，面对现在房地产的走势，包括国家宏观调控的政策？
chenxia：基本上这个问题可以分两个方面来答：一个是买什么样的房子，还有一个是以什么样的方式去买。买什么样的房子，还可以加一些就是在某一个地理位置是买房好还是租房好这么一个情况。我觉得是这样的一个情况，你买房子，因为咱们是针对三·八的一个女性理财节目，所以我建议可以分那么几种模式买房子或者是租房子，如果你现在是一个单身的女性，我觉得首先一点，除了房地产投资，大家都可能考虑的一个问题，就是位置、位置还是位置，除了这个问题之外，考虑更多的一点就是安全性。安全性很重要，还有一个就是小区的周边环境，还有小区本身的安全性非常重要。
再一个就是方便程度上，因为一般现在作为单身女性，工作比较忙，每天朝九晚五，或者是打一个电话就可以上门服务这样就比较方便，还有物业配套。大家都可以理解，女性修修补补的能力比较弱一些，如果你一旦有这样问题的话，物业是否可以帮你及时的解决，比如说换一个灯这样的情况，所以如果有条件的话，选择一些好的物业管理，就是说你一旦有什么问题，他的品质比较高，一个是安全性上考虑，还有一个就是居住的舒适程度上考虑。
还有就是舒适程度和方便程度，这个非常的重要。比如说有一些情况来说，我们也遇到过一些情况，去年有一个比较有名的案例，就是在天通苑那边，她就是一个单身的女性，她在那边住出了一个命案，这个大家都知道，这个就是安全的问题，所以这个问题非常的重要，还有她的求助，现在比较好的小区，我现在了解到的好品质的物业，他家里有报警器，和当地的派出所都有联系，就是有点像在银行的安全，就是一触就会报警。
另外对于已婚的女性，就是看你目前家庭的状况，比如说你现在有小孩子，现在需要重新买房。就是你没有房子准备买房子的情况，那么你要考虑到小孩子的入学问题，这个都是要考虑的，因为怎么说呢？北京现在这个状况来说，他是有户口之分的，就是区域这种情况来说的话，为什么说海淀的房子卖的比较好，而且是属于一套房子很多人求的状况，这个状况就是大家都冲着上学的情况，就是孩子入学的一个情况。另外你到了一个中年期，或者是更往后的年龄，因为你孩子大了一些，或者是有老人在，这个要考虑到周边的医疗配套这个方面怎么样，因为年龄大了，你要是跟老人住的话，这方面要考虑一下，还有活动的范围、周边的居住环境怎么样，这方面是需要多考虑一些的问题。这个可以结合一下，就是孩子在海淀上学，他买一套房子还是租一套房子合适？就是如果是阶段性的话，租比买要合适。现在海淀那边很小的房子都在百万左右，但是孩子在那里上学3年，比较现实的情况就是升初中以后，初中3年、高中3年，如果初中和高中不在一个学校的话，那你还再找一个地方。如果你租一套小的两居室，一年的租金就是4万块钱，但是你要买一套两居室的房子，比如说94平米的话，就是200万。我觉得这样情况下，你买一个房子压力就比较大一些。这种情况就是我原来在其他地方有房子，但是我现在需要买一套房子。还有一种情况，他把他各方面比较好的房子租出去，然后为了孩子上学，到这方便租房子住，其实是补了一个差。如果要是说房子我们买了这个房子，应该用什么样的方式，因为每个人的情况各不相同，如果这边不是很善于投资，你又是比较传统的观念，就是少负债为好，这种情况就是尽你所能的付房款，但是如果你对投资比较有兴趣，或者比如说现在很多人买基金，或者是理财产品这样的状况的话，我倒建议就是做一个跟房贷利率的比较，看哪个更合适，如果是远远高于房贷的利率，我建议大家没有那么必要着急还贷款。
因为现在是这样的，尤其到今年以来，国家对货币紧缩非常的严，你要想再从银行贷出款是非常难的，而且有活动的钱怎么利用好，这个是需要有一个理财的观点，另外还有一个情况，就是很多人买房子的时候，可能觉得他考虑这个问题，就是说尤其是新房的时候，你要考虑一个问题，因为现在新房大部分是期房，你要考虑我付完首付款以后，相关的税费以后，你还要考虑一年的月供。还有买存量房的时候，这个考虑的更多一些，比如说你看这套房子可能是70万，你需要首付款30％就够了，这个是21万，但是他会有一个情况，他可能会有额外的费用，就是税费的问题。目前从实际交易情况来看的话，这个会涉及到营业税什么的，这个是买方承担的，如果是普通住宅的话，会在8％左右，如果是非普通住宅的话就是10.5％左右。还有一个费用就是你如果需要贷款的话，要做评估，那么要做评估的话，银行是按照评估值给你贷款，这个评估会有一个问题，就是一般的情况下，会比你的实际成交价格低10％左右。这个费用银行不贷给你的话，你要付给卖方的。我建议大家如果从理财的角度讲的话，或者是从你生活计划角度来讲的话，建议大家应该是留足，除了这些费用之外，再留足3到6个月的月供，这样子的话，一旦你的工作也好或者是怎么样的话有变故的话，这个期间应该足够你支付这个房款，不要影响你正常的信用。但是这个钱怎么留？这个也是有技巧性的东西，我是存在银行，还是做风险比较低的理财产品，这种变现能力比较强的投资，这个非常的重要。比如说买一些基金，或者是说我觉得，我可能赶的情况比较好，但是这个要看每个人的情况，就是一些股票型的基金，或者是收益高一些的基金，或者是指数型的基金，这个要看你赶的情况，如果去年年底到现在就比较亏一些，因为股指已经降了很多，所以这个情况就看每个人的实际情况，如果存在银行银行利息不高，但是这个就是变现能力非常强。
主持人：那是不是应该买一些货币型的基金？
chenxia：这个跟银行存款差不多。比如说买一些比较稳妥型，配置型的基金，或者是债务结合起来的基金，收益要比一般的货币型要高一些，但是这个风险又小一些、低一些，将来保证你的资产是升值的。
主持人：大家都知道房产既是投资品又是消费品，我想问一下陈女士，我们在买自住房，和作为投资品买房的时候，要考虑什么样的因素？
chenxia：投资最简单，投资只要考虑回报率就好了，比如说这个房子位置也好或者是品质也好，我可以不用考虑那么多，比如说这个房子位置好，但是小区配套环境各方面差一些，但是租售比方面各方面比较高，这个是可以。但是我们自住型的也好考虑，就是在经济能力允许的情况下，我考虑位置还有安全性、舒适程度，还有人文环境、自然环境、周边的情况我可以这么考虑，其实最难考虑是投资加自住的组合形式，一个我要保证我现在住的比较舒适、安全。另外再一个就是我要考虑未来是否有增值的潜力，将来的租价是什么样的。尤其是北京，从2007年到现在房价的速度涨的比较快一些，租售比是严重的偏离了国际的警戒线这么一个状况，我们曾经遇到过案例，就是说在南二环附近的房子，可能总价买下来在150万左右，但是租价一个月只有3500块钱左右，如果是这么一个状况的话，大家想想如果要是150万买，70％做贷款，是105万左右。咱们算20年左右，应该是7000多块钱一个月，再加上物业管理费什么的，可能一个月平均值在8000以上了，这么一个状况的话，租金一个月才收3500，或者是4000，才25％左右。所以投资和自住，你更偏重于哪个方向，尤其是现在的阶段。
主持人：大家买了房子以后，如果房产的位置距自己的上班比较远的话，就会涉及到是否要买车的问题，那么我们在买车的时候，又需要考虑什么因素呢？因为车和房不一样，汽车是纯粹的消费品。
chenxia：对。现在是这样的，如果从理财的角度来说，还是应该贷一些款。前提条件就是，你有车贷利率更高收益的情况，我觉得买车要用贷款来买的，因为资金都是有时间成本的，你可以在你手里有更好的用途的话，转的更快，收益更高一些。女性买车的话，一个是安全性，还有一个就是，我们买车的时候，要买一些比较好打理的车。还有买车也好、买房也好，也有很多好的方式，就是有些银行推出的分期贷款的方式，还有有的银行是3年期，有的是一年期是2.5％的手续费。还有房贷有一个新的产品，就是我可以用信用卡还房贷。其实这个我也是最近几个月才听说的，这样给大家一个更充裕的时间来筹备月供的情况，这样的话，不需要大家说我每个月20号之前还款，这样搞的自己比较紧张。但是如果利用好这个信用卡的帐期，他最长有56的帐期，这样的话给自己一个更充裕的时间。再一个就是你是对资金使用率比较重视的人，可能会产生更多的效率。包括信用卡也好、房贷也好，现在是一种信用的积累，从我们现在的实际操作情况来看的话，这个信用卡如果你的信用记录比较好，就是怎么样的信用记录比较好？不是说你不透支，这就叫信用记录好，就是你有比较多的划卡记录，同时没有不良的信用记录，这样的话到银行批房贷，这样的话会好批一些。
主持人：会不会有什么优惠？
chenxia：在房贷方面没有优惠，在购物方面有很多的优惠，比如说现在小女孩子更关注一些送一些礼品、大礼包什么的。现在我们知道，像专门的女性卡，比如说中国银行现在在推的女性的信用卡，比较好的一点，就是到比较好的西餐厅什么的，它有一个比较大的折扣。大家都知道信用卡打折就是8折、8.8折，但是据我了解，这个可以打到6.5折。而且还有一些积分的小礼品什么的，这个是大家需要更关注一些，怎么说呢，你关注一些他最近搞什么活动，我觉得信用卡这方面，从我本人的感觉来说，我觉得有一个非常实用的记录，就是在去年的时候，因为我搬家要买新家电，当时我用的是招商银行的信用卡，他当时跟苏宁电器搞活动，就是买1500块钱以上的大额电器，你就可以分期付款，一般都是12期，你12期给你免一期，如果你的小的就觉得不值，但是大额就非常值，比如说上万元的电器，我觉得这个非常的实用。而且12期省一期的话，就是1000多块钱。这个自己也要关注这样的一个情况，就是非常实惠的一个情况。
主持人：刚才陈总谈到的用信用卡去消费，一般我们一个人有几张信用卡比较合适？因为信用卡比较多的话，就涉及到年费等费用问题。
chenxia：信用卡第一年都不收费的，第二年就是你消费多少次免年费，这个在我们实际的案例当中，大家可能不是很关注。如果你达不到他消费的次数，他可能有一个问题，就是要求你掏年费，还有信用卡级别越高，年费越高。我们曾经遇到过一个案例，一个客户说他都不知道那张卡，会透支，也没有多少钱，他年薪几百万，就是这个年费才200块钱，他也不至于在乎这个问题，但是就是有一个年费的问题。还有一个就是房贷的问题，就是最近几年调息的次数比较频繁，去年调了3次以上，调的越多的时候，月供会改，尤其到2008年1月1号，最后一次调息是十年以上的没有改，这样的话月供一下子加了很多，而且你自己也不知道，银行也没有通知。有的银行规定是不一样的，就是在一个正常的公元纪年的情况，比如说去年调了好几次，有的银行是今年1月1号调，但是有的银行是从你签约之日开始调，很多客户在这个环节上出问题，有的说我就奇怪了，我每次的信用记录就差这么一点，可能是一百多块钱，或者是几十块钱。而且现在从货币紧缩这个情况来看的话，银行对个人的信用考察是很严格的，有的银行可能你有三四个不良记录，即使你将来还上这个贷款了，可能也有拒贷的情况，有的银行是9次，有的银行是12次，可能会给你降成数这样的情况。
主持人：这个需要自己留意。
chenxia：对。尤其是现在信用文化越来越发达了，从2005年7月1号开始，人民银行个人征信系统开始上网用了，当时的时候我们也没有想到，客户也没有想到。当时的情况就是问他有没有第二套住房，他自己说没有，但是我们就从信用记录里就可以调出来，就是他在上海有一套房子，他自己都没有想到。其实信用这个东西，一定要如实写这个情况，否则的话将来会有很大的问题。其实信用也是一个积累的东西，打一个比方，如果咱们现在的信用卡，现在给你的额度可能是3000块钱，如果你经常刷了以后，到了一定的程度，会累计信用额度，比如说现在是3万块钱，他以后会给你增到5万块钱，这个也是可以利用好帐龄的免息期，还有做小生意的朋友，都可以很好的利用好这个免息期。曾经有一个女孩子是20万块钱的车，就是用几张卡一分钱没有掏，就是利用卡的还帐期不一样，所以在这个环节上，大家说有几张卡合适？我觉得咱们一般的正常情况来说的话，我建议大家在两三张左右，但是有一个要求，就是你这三张卡的功能上要互补，不要说功能重复。现在咱们大家都知道，这样的卡、那样的卡比较多，一个是功能要互补。还有一个涉及到一个问题，就是帐期上，你要选择划卡买东西这个帐期的问题，可以让你还款比较轻松。如果自己有小生意做，或者是门店的状况，你想自己做这个的话，你可以多几张，但是一定要搞清楚你的帐龄期，否则的话就会出问题。
主持人：那么如何更好的利用信用卡的积分功能？
chenxia：我觉得是这样子的，积分一般情况是来换礼品的，而且据了解有的银行很大方的，所以说他送出的这些礼品也是非常好的。有些在某一个阶段有双重积分，就是在这个阶段买东西，你划卡买东西会有两倍的积分。我曾经有一个朋友，他说他们家里很多东西都是积分换来得。
主持人：就是充分享受银行提供的一些优惠。
chenxia：对。还有打折这样的状况，像我刚才提到的那个情况，就是打折的。像现在中国银行出的那个卡，可能就是一个比较好的打折卡，比如说6.5折这样的状况，我觉得这个就非常的实惠，一般是没有这么大的折扣。另外再一个就是刚才介绍的，我倒建议大家现在信用卡的分期付款，一定要利用好，我觉得这个非常的实用。包括这块来说，买车也好、买房也好，因为现在房贷用信用卡还，这个是新出来的东西，大家可能不是很注意这个情况，可以去相关的网站去查询一下。现在有的这种房贷额度是比较大的，比如说他买品质好一些的房子，一个月的月供就一两万，这个情况就非常的实用。
主持人：刚才陈总谈到一个人拥有三张卡比较合适，然后他功能互补。那么现在信用卡主要有哪些功能？
chenxia：现在信用卡除了基本的消费还有基本的理财功能之外，还有机票里程积累，还有针对女性健康的保障，现在有很多银行都有这样的卡，就是针对女性的卡，这个一个是卡片的设计非常的可爱，还有一个情况就是划几次以后，会给你一年期的保障什么的，还有针对对专门女性的消费场所，这个也是有的。
主持人：有网友问怎么样用信用卡理财，这个我们刚才讲到了一些。
chenxia：比如说买房、买车、购物。其实信用卡最主要的情况，就是充分利用好帐龄时间段的问题，还有在这个基础之上，看它有没有优惠的政策，这个非常的重要。
主持人：有一个网友的实际案例：本人今年40有余，家中有住房，手上有百万基金，还有闲钱80万，我想问问您是再买房好还是投资其他的产品？
chenxia：我觉得是这样子的，就是说每个人的投资嗜好不一样，就看您的风险承受能力是怎么样，他有基金了，而没有股票，他就是比较偏向于稳妥的投资模式，那么从目前来说的话，比较稳妥的排序，就是变现能力和增值情况来看的话，可能是房产、黄金的情况，黄金现在已经到了一个高点了，大家都众说纷纭，有的人曾经判断说国际金价会涨到1500美元每盎司，那么买房子对于他来说，首先一点就是投资一定要投资自己熟悉的东西，就是你可控的东西要多一些，首先一点就是保证不要缩水，风险要小一点。所以还是建议他选择合适的房子，因为他这个年龄把这个比例配开以后，房子对于他来说更安全一些。而且从目前北京这个情况来看的话，他跟国际范围的首都城市来比较的话，他还是有一定空间的。
主持人：有网友说您预测北京今年的房价会跌吗？
chenxia：准确一点来说，不能说它会跌。更准确来说，2008年肯定不会像2007年这样的涨幅了，去年我记得在做一些节目的时候，我提到过，就是房地产这块涨的速度肯定会降下来，我们所了解到的情况，没有涨的像去年那么快的。去年一个多月之内，北京所有区域的房子单价都涨了1000块钱，有的地方更可怕的一点，我们从2005年买的房子，就是在大型买的房子，2007年的时候，它从一两千块钱涨到八千块钱，这个速度是国际惯例里面也没有这样的速度，2007年涨的幅度的状况，我觉得可能是非理性的。
主持人：非常的疯狂。
chenxia：对，我觉得2008年会比较稳，而且国家出台了一些限制的政策，还有贷款的支持的状况，还有第一套、第二套的问题，还有转按揭的问题，尤其是前两年投资的人，基本上是用银行贷款的多一些，这么一个状况的话，他现在不做转按揭了，那你还不完那个贷款，你不能卖这个房子，这样的话可能就需要新的金融产品的支持，这个要看国家的宏观调控，另外就是在公司里面，他会有一些做过桥贷的公司，还有有的一级开发商他专门有房地产的投资公司，开发商他可以不面对银行，他可以直接对投资公司，现在也有这样的公司在做，这个要看你自己怎么做这个情况。房价在涨，这个东西打一个比方，就是大家觉得现在回落的情况来说，曾经有一个案例就是在深圳同样有一个盘，一期的时候是7000块钱，二期就是1.4万，现在回落到1.2万了，所以大家就可以判断一下他是涨还是跌。
主持人：有网友请您简单的介绍一下信用卡还房贷的问题？
chenxia：信用卡资质审批这块各家都差不多，但是他说还房贷，他只是说信用卡的一个功能，有的银行开了，但是其他的银行没有开的情况，这个是属于信用卡基本功能之一就是透支的功能。
主持人：现阶段是不是可以买债券？
chenxia：就看您买什么样的债券，比如说国家发的国债，这个肯定是最稳妥的，但是收益不是很高。因为以前我们在银行做的时候，国债的风险权重的系数是零。还有人民币的质押贷款也是零，但是外币就是10％的权重，就是它会缩水，等于是风险资产这块。但是现在这块，我觉得如果买债券，你要考虑现在也有企业债券，就是信托的这种企业债券，有的大型企业会有银行做担保，这种收益率相对比国债会高一些，但是现在我觉得债券的话，你要考虑一个问题，现在通货膨胀率，尤其是CPI这个指数，你要考虑到这个问题，如果跟它比较，有可能债券这个方面，未必是有收益的，这个要多考虑一些这个问题，因为近一年以来，通胀是很厉害的。
主持人：我现在已经有了房子，但是我想买一个车，这个应该怎么考虑？
chenxia：买车要考虑一个问题，我身边的朋友更多的考虑就是我车可以买得起，但是能不能养得起的问题如果我到远的地方买了房子，你那个地方停车不是问题，还有一个交通堵塞的问题，还有上班的地方停车的费用。打一个比方，你如果在写字楼比较集中的区域上班，那边是5块钱一个小时，可能一个月光停车费包月也都1000左右，还有油费，还有在你自己住的那边停车的费用，还有油费什么的，就是综合考虑一下你是否要贷款。就像房子一样，方方面面都要考虑进去，另外再一个你要买一个二手房的话，你要考虑税费的问题，还有评估值和实际成交值中间差额的问题，还有你住进去以后，一般情况下会要求你预交一年的物业费，这些问题都要考虑进去。
主持人：有网友问现在哪些些基金的品种哪些比较稳健？能一直拿到50岁吗？
chenxia：这个要看在什么阶段，因为这里面很多是配置型的基金，这个相对来说比较稳一些，但是你要说是短期获利还是长期获利？打一个比方，我记得在2005年左右的时候，当时我们的股指应该是1000多吧，就是2005年下半年开始回暖，之前是不到2000，虽然现在跌的非常的厉害，但是如果当时你买了指数型的基金，现在也是大赚了。那么指数型的基金适合定投，如果你现在是4000多，过5年、10年这种状况可能就是你现在当年的1000多、2000的状况，而且一些配置型的基金，能不能拿到50岁，基金最主要是看基金公司的实力和基金经理操盘的实力，这个非常的重要。像配置型是比较稳的，就像现在我们接触到的，我本人也做了一些，我觉得配置型的比较稳一些，指数型的适合于股指低的时候拿进来，股指高的时候再抛出去，因为这个比较操心的，相对来说比炒股票更稳妥一些而已。
主持人：基金是不是应该长期持有更好一点？
chenxia：基金应该长期持有，我记得我当年在银行工作的时候，很多基金不到一块钱，但是现在都是好几块钱了，这个回报率各方面来说，还有我们在基金公司工作的朋友，他们在聊的时候都是说基金是适合长期持有的，不是短期的。但是股指型的基金就是你看，因为每个人的兴趣不一样，比如说股指低的时候，缩的就没有了，但是股指高的时候获利就非常高，这个就看你自己要不要选择，就是短期之内这种操作的模式。
主持人：今天的访谈就到这里，谢谢各位网友，下次访谈再见！
chenxia：谢谢大家！链接：http://salon.jrj.com.cn/salon/text/1263.aspx
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当银行想动中介“奶酪”之时(2009-03-11 14:40:58)
(2009-03-18 15:38)当银行想动中介“奶酪”之时
(2009-03-11 14:40:58)
■中国房地产报记者 张晓赫 北京报道
“我们可以减免评估、担保、登记等费用，并且已经有中介开始这样做了。我们甚至可以减免中介费，只靠银行‘贷款返点’获利。”电话中，北京某房屋中介高层的语气有些无奈。
引发其情绪的正是银行对房屋中介业务的介入。伴随着二手房市场的回暖，各商业银行通过提供全程服务而争夺二手房市场的意图已经显露无遗。
进入3月，工商银行北京分行、交通银行北京分行相继推出了各自的二手房买卖全程金融服务，大打贷款全程“零费用”之牌。而联系各地二手房市场近期不断爆出的“安居宝”、“直通车”等银行零附加费二手房交易产品，各商业银行似乎已渐入“房屋中介”角色。
银行抢夺房贷市场
“建立面向客户终端的金融服务，主要是为了吸引更多的贷款客户。”交通银行北京分行个贷部负责人表示。
在始于去年的地产严冬中，当一手房建设放缓、大量房产库存积压越来越明显时，二手房市场一度被认为是激活市场的灵丹，而在二手房市场逐渐回暖的背景下，对二手房市场份额的争抢成为了各银行热衷“房屋中介”一角的最直接推动力。
更早推出二手房全程金融服务的中信银行总行营业部零售资产部副总经理张敬坤更是公开表示，随着城市外延性建设慢慢减缓，中信银行会把未来住房贷款的发展重点放在二手房市场。
市场数据显示，2月份，全国各地的二手房市场率先突破阶段性困境，出现了不同程度的交易回升。
北京市房屋交易管理网上的数据显示， 2月1日至27日二手房网上签约9373套，环比1月份同期上涨28%。而中原地产统计的数据显示，上海的二手房市场出现回暖迹象更为明显，2月1日至15日的二手房成交量与1月上半月相比，上涨了62%。
但在市场人士看来，银行大力推介“房屋中介”业务，则有着更为复杂的动机。
有过银行、担保公司多重职业经历的能通时代投资管理有限公司总经理陈霞向记者表示：“商业银行此举是为房贷成本开源节流。”
一方拥有充盈的钱袋，一方却掌握着大量的市场供求资源，尽管银行掌握着最终的贷款环节，但在与中介双方多对多的市场中，联系中介与银行的利益纽带——“贷款返点”早已成为公开的秘密。
根据银行人士透露，尽管各家商业银行约定的“贷款返点”各有不同，但一般都维持在贷款总规模的1%左右。而一些中小银行为争取存量房，“返点”的比例会高些。不少银行苦于“返点”拴绑，却又无可奈何。
银行开展“房屋中介”业务始于2008年。2008年的数次降息以及房贷利率七折优惠已经将银行的房贷利润空间压缩得相当狭小。
“在降息打折的基础上，再维持高支出的中介返点就已经变得比较困难。去年一些银行已经出现了房贷业务‘白干活’的零利润现象。”陈霞表示。
在此背景下，银行自己开办二手房全程金融服务就可以理解了。
“银行的全程业务可以为客户省下2000~5000元不等的手续费。”陈霞认为尽管银行为此要承担客户房屋交易过程中所产生的评估、担保、登记等费用，但与巨大的“返点”相比则不值一提。
“全程服务可以让我们有更稳定的消费终端，对资产质量的把握也相对容易。”上述交行负责人表示，在有可能与中介对接出现变动的情况下，银行以此可以避免陷入“断供”的危险。
由此看来，在中介诚信遭受考验的危机之刻，银行此举显然也包含了两条腿走路的考虑。
中介、担保公司受影响
不管银行的“房屋中介”业务能否带来改观性的中介服务市场格局变化，但银行的“免费牌”已经使房屋中介与担保公司感受到压力了。
与银行不同，传统的中介服务作为经营实体在店面成本、人员成本压力下，除了收取银行交易中免除的各种服务费用，还要收取中介费。根据市场情况，在北京等地，大型中介如链家、我爱我家收取的佣金费一般为房价的2.5%。
“银行的大力度宣传，的确会吸引市场一部分购房人，但作为专业的中介，手中仍然有大量的市场供求资源，个人交易匹配成功的只是小部分。”北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强表示。
而陈霞也表示，由于各银行针对的主要是没有经过中介服务的买卖双方房产交易，因此对中介的影响并不大，“相比中介，由于担保费用的免除，担保公司的影响会大一些。”
而当越来越多的商业银行开始在各地试水二手房全程金融业务，并开始学会通过与搜房等网络资源的合作，以弥补市场供求资源不足时，会有多少二手房供求资源绕过中介而直奔银行怀抱？
“银行并不具备中介业务专业背景，推出此产品也是依赖于与一些中介服务商的合作，未来是否会产生巨大的分流作用，依然要看时间的检验。”华国强表示。
但无论如何，在楼市低迷、诚信危机、银行的业务蚕食等沟坎面前，中介进行业务与服务的转变与创新已经刻不容缓。
上述地产中介高管人士表示，如果有必要，中介可以降低手续费、甚至中介佣金费用，以此来对峙银行的业务蚕食。
对此，陈霞表示，由于各个中介的业务构成与历史不同，更应该根据各自情况进行业务创新。“买卖市场低迷时，中介则可以发展租赁市场，更多的是要灵活处理。”
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如何解决第二套住房贷款的高额利息压力
(2008-06-18 00:13)病情描述：
客户需求：解决第二套住房贷款的高额利息压力
病症：月供金额高，现有收入无法满足银行的要求
专家处方：充分利用公积金的贷款政策优势，从容应对还贷压力
经过计算， -
父女接力，圆新居梦
(2008-06-18 00:10)病情描述：
客户需求：选择适合的贷款方式，帮助其完成改善居住环境的夙愿。
病症：如果以
专家处方：整合现有资源，“以租养房”，贷得自由、还得轻松
因为
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离婚后有贷款的房产该怎样处理
(2008-06-18 00:07)病情描述：
客户需求：
1、 希望能够将房屋产权过户到自己名下（因为虽然有法院判决书，但由于前夫的自有公司经营状况不稳定，为避免卷入不必要的纠纷，所以希望将产权能够过户到自己的名下）。
2、 在保证现有生活水平条件下，选择合理的贷款方案，用此套房产为自己安排一个退休计划、为儿子做一个大学阶段的支出计划。
病症：
1、 需要做一未结清贷款的离异夫妻产权变更，以避免不必要的纠纷。
2、 选择合理的贷款方案以
专家处方：
第一步、为
第二步、制定合理的还款计划。
根据
十年后的房屋租金（按现有标准算），每月至少在25000万元，而以现有的利率水平算，十年后的月供低于15000元，每月会有10000元的租金净收益，足以满足儿子的求学计划（假设相关参数比例保持一致）；20年后，房屋租金每月净收益不低于25000元，还可以为
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不在利息支出上再掏“冤枉”钱
(2008-06-18 00:01)病情描述：
（作为工薪族的
客户需求：
1、当时由于经济条件所限，郭先生只对房子做了一个简单的装修就入住了，现在准备作重新装修，预算30万元；
2、虽然现在的收入状况有所提升，但郭先生希望自己手中留一些现金以备不时之需；
3、面对目前银行贷款利率的提高，希望能够优化一下自己的房贷方案，满足需求的同时，降低利息支出成本。
病症：
由于当时选择的是“等额本息”还款方式，所以在利息支出上掏了很多“冤枉”钱（在等额本息的还款方式下，起初几年的还贷额中，贷款利息占相当大的比重）
专家处方：利用房产增值部分，“借力”加转按揭，完成装修梦想；调整还款方式，节省利息支出。
第一步、为
第二步、还款方式的选择，鉴
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看房贷政策之今昔往昔
(2008-06-17 11:53)3月以来，经过一个冬天的蛰伏，房地产市场逐步转暖，春日的阳光暖暖的照着。此时，各家银行对“第二套住房”的标准有了进一步的深度阐释，为贷款买房者带来了新的希望；在卖方市场上，持币待购者经过近半年观望后，似乎也平添了几分信心，银行的房贷业务再次随着市场交易的活跃起来。
此前的所谓“严冬”，其实是从2007年9月开始的紧缩的货币政策对过热增长的房地产市场在信贷投放方面实行的进一步限制：
在明确首付比例提高、利率提高的前提下，将第二套住房的标准进一步明确为“以户为单位”；曾经风靡北京、上海、深圳、广州等一线城市的房贷产品“同名加转按揭”（利用房产增值部分向银行进行再次融资）被银监会的一道禁令嘎然而止；不久之后，交易类型的转按揭（更名转按揭，房产买卖过程中买方仍有未结清的贷款）也被叫停；央行的存款准备金率及贷款基准利率一再上调，明确了2008年的信贷规模“按季度调控”。
经过这一系列的“组合拳”，房地产市场从2007年9月之前的炎炎夏日几乎没有过渡就直接进入“严冬”——交易量大幅度下滑，需要贷款支持的购房者和担心房价“拐点”出现的购买者开始了或是无力购买或是持币观望的阶段。
摆在眼前的一个问题是：现阶段有购房需求的投资者该如何是从？我们下面就通过近半年的房贷相关政策来看一下吧：
关于第二套住房的规定
政策规定及执行时间
市场实际操作情况
大部分银行在实际操作中执行以“个人”为单位计算第二套
因为外资银行未与央行的个人征信系统联网，有第二套贷款需求的客户转向外资银行
2008年以来，外资银行与央行的个人征信系统联网，适逢部分中资银行对“银发452号文件”进一步解析“人均住房面积”标准界定“第二套”
1、 部分银行根据各地市规定的人均住房面积标准的实际情况，区别对待“第二套”住房贷款的申请人
2、 住房贷款的申请人通过部分银行的“固定利率”规避“第二套”问题
3、 个别申贷人通过对原有房贷纪录的房产权变更消除“第一套”的贷款纪录
关于转按揭、加转按揭的规定
政策规定及执行时间
实际操作情况
由申请贷款的银行放贷为抵押人到原贷款银行进行还贷赎楼工作
央行禁止“转按揭、加转按揭”后
银行不再介入，为申请人到原贷款银行进行垫资还贷赎楼工作由专门的担保公司来做，申请人的融资成本加大
尽管货币政策依然偏紧，但今年以来各银行的信贷资产投放仍看好个人房贷，并在给定的框架之下谨慎拓展份额有限的房贷业务市场。银行纷纷出拳用新颖的融资方式和还贷方式来争取份额。对于购房者来说，这样的竞争给了他们更多的选择空间。
点评：房贷新品优劣势盘点
类别
房贷新产品
特点
优势
劣势
融资方式
预审批、预授信
借鉴国外银行的产品模式，将贷款部分环节提前。
买房人可以在未确定购买的房产之前向银行提出申请，由银行根据其个人实际情况进行审核评定，预先给定一个授信（贷款）额度，用于购房。
在卖方为主导市场环境下，便于取得卖方信任，促成交易。
因为没有看到购买目标房产，给定授信额度会有一定限制（即贷款额度不一定能满足所购房产需求）。
还贷方式
选择期自主贷
将住房按揭贷款的第1或前3年设置为选择期，在选择期内执行对应期限档次的贷款利率。
银行向客户出售选择权，允许客户在选择期内对贷款期限和利率类型进行重新选择，也可以放弃权利，到期结清全部贷款本息。
便于借款人规划自己的还款计划，在预测利率有波动的情况下给自己留足思考的时间。
需要对未来利率趋势有一个准确地判断。
“宽限期”还款
宽限期房贷发放后，在合同约定的时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。
待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。
减轻还款者的前期还款压力。
对借款人的年龄有一定限制。
贷款“随心还”
贷款期内可选择适合的还款方式，制定合理分段还款期限和金额并可随时变更，还可享受宽限期内还款免收宽限期利息。
贷款期内可随意变更或组合还款计划。
还款人要随时关注、调整自己的还款计划以保证自己的信用记录良好。
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5 年内“老”经济适用房将无法出售
(2008-04-18 09:57)关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知
京建住[2008]225号
各有关单位：
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《建设部、国家发展和改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[2007]258号）、《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）》(京政发[2007]27号)等文件规定，经市政府批准，现就已购经济适用住房上市出售有关问题通知如下：
一、本通知所称已购经济适用住房是指经政府批准统一建设，面向符合条件的住房困难家庭销售，并已签订购房合同的经济适用住房。
二、自本通知发布之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按照以下规定执行：
（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。
（二）已购经济适用住房家庭按原价出售住房的，按下列程序办理：
1.产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。
2．区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定购房人。购房人放弃购买的，由区县住房保障管理部门确定后续的购房人。
3．购房人查验房屋和相关资料后，与产权人签订购房合同，支付购房款。区县住房保障管理部门登记买卖双方信息，出具相关证明。
4．买卖双方持购房合同、区县住房保障管理部门出具的证明以及其他相关材料，向区县房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。房屋权属登记部门将房屋产权登记在购房人名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。
（三）区县住房保障管理部门按原价回购已购经济适用住房的，按下列程序办理：
1．产权人向户口所在区县住房保障管理部门提交书面申请，并提供原购房合同、房屋所有权证、身份证、户口本等材料。
2．区县住房保障管理部门对申请材料进行审核并入户查看，了解房屋状况，确认产权人结清水、电、气、热和物业管理等费用。
3．区县住房保障管理部门或其指定单位与产权人签订回购协议，支付购房款。
4．区县房屋权属登记部门凭回购协议及其他相关材料办理房屋转移登记手续，将回购房屋的产权登记在区县住房保障管理部门或其指定单位名下，并在房屋权属证书上注记“经济适用住房”字样。
区县住房保障管理部门回购的住房继续向符合条件的家庭配售或作为实物配租房源向廉租家庭配租，所需回购周转资金由各区县财政统筹安排。
（四）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。
购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。
产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70%补交土地收益后取得商品房产权。
三、本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按以下规定执行：
（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。
（二）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。
四、将已购经济适用住房按市场价格出售的购房家庭，不得再购买经济适用住房、限价商品住房或其他保障性住房。将已购经济适用住房按原价出售的购房家庭，如再次申购经济适用住房的，应当按照现行规定重新申请。
五、本通知发布之日后，符合购买经济适用住房资格的家庭按经济适用住房价格购买取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的经济适用住房，上市出售已购经济适用住房视同首次购买和出售经济适用住房，应按照本通知第二条的有关规定执行。
六、本通知自发布之日起施行，其它有关经济适用住房上市交易规定与本通知不一致的，按照本通知规定执行。
特此通知
二00八年四月八日
各区县购买5年内经适房交易过户自2008年4月8日全面停止，无论“老房”还是“新房”，购房5年（计算方式是从取得契税完税凭证或房屋所有权证的日期开始计算）内均不得自行上市交易，如确需出售，需由政府回购。具体方式是产权人向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。这将从根本上解决5年内经适房交易中的阴阳合同问题。
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