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聂灿:房地产泡沫会引发债务危机吗?

  [2016-09-28 14:16:42] 

  房地产泡沫

 

 大家还记得美国次贷危机2006-08年吗?本世纪的头几年,美联储为应对高科技泡沫破灭而造成的经济下行而持续降息,市场流动性过度泛滥,房价一路上涨,银行为增加业务收入而大规模发放按揭贷款;于是,很多没有稳定收入,无力筹措首付的人也纷纷获得银行贷款买房。

 

 银行当然也不笨,知道这些贷款有较大的成为坏账的可能,为了甩掉这些低质量的按揭贷款以规避违约风险,他们把这些按揭贷款打包卖给投行;投行再以这些资产包为基础发行MBS,卖给投资者;投资者也不笨,也知道这些债权有违约风险;于是,投行们就把这些债权分为优先级,劣后级,其中优先级卖给不愿意承担风险的投资者,投资者因有劣后的垫背也就放心了;然后,劣后级再卖给能承担风险的对冲基金或其他投行,其他的投行则再以此为基础发行债权产品,再分为优先级,劣后级……如此这般,再不济的,买入信用违约保险(CDS)来避险。然后信用评级机构也就大笔一挥:A级、A ……

 

 国内的情况又如何?最近楼市盛况空前,身边的人几乎没有不谈房市的。说起都喜上眉梢:刚刚买入赚了多少……准备到哪里去再买……要想办法买多几套……。首付要凑?没问题!首付贷、信用卡都可解决……房子买得多,就赚得多。至于几百万,上千万的房贷如何还?还需要考虑吗?房子一定涨的,到时卖掉就得,还怕还不起?!

 

 2015年高层为了稳增长、去杠杆而发起。发起股市上涨的目的是为了解决社会过于依赖间接融资难题,为企业去杠杆。企业通过股市融资顺畅了,银行的坏账、地方政府平台的债务等问题也就好解决。今年初刺激楼市的目的也很明确,把积压的库存去掉,把房地产企业的杠杆去掉,同时让地方政府顺利卖地还债。

 

 由于货币政策长期相对宽松、流动性非常充裕,而国民的财富积累总量非常大,加上外币资本项下依然严格管制无法顺利完成全球化配置,一旦国内某一类资产有上涨的苗头,资金就蜂拥而至,马太效应非常明显。

 

 2015年股市的上涨,名为“改革牛”,实为“杠杆牛”,全靠数万亿的“场内融资”和“场外配资”推起。而今年楼市上涨表面上是“去库存”,实际上是全社会加杠杆。今年以来的新增贷款大部分为房贷。根据广发证券的研究报告:上半年按揭贷款同比增长111%;房贷余额占储蓄比重达28.5%,超过1989年日本泡沫破灭的前夜的水平。而且,不少投资者纷纷通过“首付贷”、“P2P”等各种无抵押的融资取得首付,然后再通过按揭买房。这种现象与引发上一轮金融危机的“零首付”美国次级债是异曲同工的。

 

 投资者乐于拥抱楼市泡沫的信心还来自于“政府一定不会让房价跌,房价就不会跌”的信念。然而这是“政府万能”的唯心论。香港、日本、美国等政府没有一个愿意看到本地的房地产下跌的。结果,“涨多了就跌”这一铁律还不是照样起作用?投资者可能说:其他政府不行,我们的政府行! 那么,我想问您,中国政府希望股市跌吗? 当然不希望!而且去年股灾时还派出国家队投入了几万亿的巨资来托市,然而股市该跌不是照跌吗?

 

 古今中外,从来就没有过只涨不跌的投资品,国内的房子也一定不会是例外,这是常识。从投资角度,不应把大部分的财富都押在房地产上的原则如同“不应该把几乎所有鸡蛋都放在同一个篮子中”的道理一样,也是常识。

 

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