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新加坡推出新组屋 零溢价转售组屋增多

  [2013-08-28 14:28:47] 

828日消息,新加坡政府持续推出新组屋,加上房屋贷款限制发挥效用,在供需调节措施的双重影响下,更多组屋以零溢价转售,比率从年初的1%增加至本月的5.7%。

根据新加坡房地产联合交易网SRX提供的数据,以零现金溢价(Cash Over Valuation,简称COV)转手的组屋从今年1月的14个单位微跌至2月的6个单位,仅占所有转售组屋的0.8%后,便一路攀升到上个月的49个单位,占3.9%。本月到目前为止,已有32个单位以零溢价转售,所占比率进一步增加至5.7%。这也是自去年8月以来的一年新高。

SRX收录本地超过85%房屋交易量。房地产分析师认为,零溢价组屋交易量的上升显示政府限制需求、提高供应的房地产降温策略已奏效。现金溢价被视为是反映组屋转售市场热度的指标。

博纳产业(PropNex)首席执行长林永富指出,过去的转售组屋面对首次购屋者、单身者、组屋提升者、大屋换小屋者以及永久居民的多方需求。

但随着政府推出更多预购组屋,这满足了部分首次购屋者的需求。单身者如今也可以直接申请新组屋。另外,新的房屋贷款限制则抑制了那些试图过度借贷的组屋提升者和大屋换小屋者。永久居民要购买组屋,也需要缴付额外买家印花税(Additional Buyers Stamp Duty,简称ABSD)。这些都减少了转售组屋的需求。

政府在今年1月推出的第七轮房地产降温措施,包括规定永久居民购买转售组屋时须支付5%的额外印花税,以及把组屋买家向金融机构借贷的每月偿还贷款比率(Mortgage Servicing Ratio,简称MSR)顶限下调至30%等。

最多零溢价组屋区:裕廊西、后港和兀兰

SRX的数据也显示,出现最多零溢价组屋交易的三大区是裕廊西、后港和兀兰。

橙易产业(OrangeTee)研究与咨询部主管李敏雯说:这些地区都有一个共同点,就是政府今年较早时在那里推出了预购组屋,这使转售组屋面对新组屋的竞争。因此,这些地区的现有屋主如果急需脱售组屋,就不得不调整售价。

虽然政府对裕廊西和兀兰都有长远的发展计划,意味着那里的组屋有一定的增值潜能,但智信研究与咨询(R’ ST Research)总监王伽胜指出:这些计划毕竟不会在短期内实现,而那里的地点还是比较偏远,所以组屋的吸引力仍是比较低

加上兀兰和裕廊西都是较大的市镇,放盘的组屋较多,林永富说,那些地点较偏远、楼层较低或是装潢较陈旧的单位无疑就会吃亏。

随着转售组屋的整体溢价中位数今年以来持续下跌,从1月的35000元下降至上个月的2万元,创下自20111月以来的最低纪录,房地产分析师普遍认为,下来还会出现更多零溢价,甚至是低于估价转售的组屋单位。

李敏雯说,今年将有多达14000个组屋和执行共管公寓单位建成,意味着那些将搬家的屋主必定得脱售现有房子,因此会带来一个转售组屋供应超出需求的买家市场

但王伽胜不排除,除非急需脱售组屋,否则在面对零溢价的情况下,大部分屋主会选择按兵不动。所以零溢价出售的组屋应该不至于泛滥。

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