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万达的商业模式照搬是否可以

  [2016-10-14 11:07:04] 

   万达商业地产与万达集团其他业务的关联交易,价格公允与否,一直是资本市场疑虑的焦点之一。这种关联交易的存在必然导致利益输送的可能性,上市公司其他股东的利益始终存在被损害的风险。 

   比如,截至2014年上半年,万达商业地产出租给关联方的物业面积占其总可租面积的32%,但其从关联方所收取的租金收入(9.45亿元)却只占其总租金收入的18.5%。万达商业地产以32%的物业面积,向关联方换取了18.5%的租金收入,这种状况显然不合常理。按道理,万达商业地产提供给关联方的商业物业,其位置、人流量都会优于出租给非关联方的物业,因而,理论上32%的物业面积应该换取更高的租金收入比例。如今,租金收入比例大大低于此比例,是否有将万达商业地产的利益让渡给其他业务线的嫌疑? 

   万达商业地产的前十大租户中,关联公司占了3家,分属第一、第二位的万达百货、万达院线,还有第七位的大歌星KTV。 

   以万达百货为例,万达商业地产向其出租的物业占其总可租面积的25%,但万达百货贡献的租金收入却只占14.5%。考虑到万达百货的位置应属于万达广场中最核心的位置之一,从侧面说明万达商业地产在租金方面对万达百货有适度的倾斜,亏损经营的万达百货在一定程度上享受着租金补贴。万达商业地产上市之后,以优惠的租金去补贴亏损的万达百货,显然损害了上市公司其他股东的利益。 

   独立上市的万达院线同样存在这种情况。万达院线占用了万达商业地产4.14%的商业物业面积,却只贡献了3%的租金。据万达商业地产招股书披露的信息,其按照万达院线净票房收入的11%收取租金,但据称电影院线同行们向物业方的分成比例已经达到票房收入的15%以上。这似乎又是万达商业地产的股东们在补贴万达院线的股东们。站在万达集团的角度,这种安排未尝不可。商业地产补贴给院线的租金,可令院线报表好看一些,进而有利于促成院线业务的IPO,而万达商业地产自身损失的租金收入,在其上千亿的收入大盘子中无足轻重,因而并不影响地产业务的IPO。 

   此外,万达旗下的华夏时报与地产、院线等业务板块也存在数额不等的关联交易。万达集团入主华夏时报之后,将万达院线的映前广告、LCD屏广告独家代理权,以及万达商业地产的诸多广告及推广事项委托给了华夏时报。 

   2011年至2014年上半年,华夏时报从万达商业地产收取的广告宣传及推广服务费分别为755万元、1366万元、4075万元、1288万元;同期,华夏时报向万达院线支付的广告代理费分别为2383万元、4992万元、1.13亿元、8220万元。 

   在这些关联交易之外,万达集团下属各业务板块还存在大量的管理层交叉任职情况,业务板块之间难言人员的独立性。比如,万达的两大干将丁本锡及张霖,皆分别出任了万达下属的地产、酒店、文化、院线、百货、KTV相关公司的法人代表或董事长或执行董事。

   万达的人员架构,基本上是王健林领导下的同一套班子,共同管理着万达下属的各业务板块。这种交叉任职的情况,使得各业务板块之间产生关联交易时,难以作出公允的利益平衡。特别是,随着万达旗下各业务独立上市的增多,这种矛盾也将更加明显。 

   整个万达系看上去业务板块丰富、各板块协作有序,但这个依靠负债催大的庞然大物,甚至还未形成完全的自我造血功能。对此王健林自身也有着清醒的认识:“销售额仅仅是一个规模的判断,它不能代表企业可持续发展的一种方向,也不代表企业利润实质性的增长。” 

   整个地产业在下行、电商又在不断侵蚀线下商业的生存空间,对王建林而言,天时地利皆不占优。“我们认为地产高速发展的时期已经结束,基于多方面的要求考虑,万达还要进行全新转型,转型的方向是文化、旅游、金融、电商。”王健林将此形容为万达集团的第四次转型。在王健林的计划中,到2020年,万达集团的总资产要达到1万亿元,年收入6000亿元,其中海外收入占比要达到20%以上。 

   为了应对电子商务的冲击,王健林表示:“万达几年前就强调,万达广场中要强化服务类消费的比例,单纯购物类消费的比例要低于50%,接下来我们新一代的万达茂,有一个更大的名字叫文化商业综合体,这个里面有80%是娱乐和餐饮项目。这个比例越大,受到(电商)的冲击就越小。”此外,万达将开发自己的O2O系统,推广旗下各项文旅消费产品。 

   未来万达能否从粗放的商业地产开发商,转型成精细化的商业、旅游、文化综合体的物业运营商,王健林自称“最后转型的时期也就还有十年罢了”。
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