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国民经济的支柱产业 房地产市场的惊天大反转

  [2016-12-17 17:46:51] 

从1999年-2003年6月,大约5年多一点的时间,是中国住房制度改革的3.0时期,房地产业成为国民经济的支柱产业,房地产市场呈现惊天大反转。其显著特点是住房市场化全面推进,房地产投资增长率节节攀升,房地产的地位从新的经济增长点过渡到国民经济的支柱产业,作为一种投资手段民间“炒房团”应运而生,政府商品房政策发生根本性变化,在开发商的集体呼吁声中开闸放水,房地产市场逐渐由繁荣走向疯狂。简单概括就是两增一涨一斗争,两增是投资增,地位增,一涨是房价涨,一斗争是关于房地产政策的斗争。

投资增,地位增。据统计1998年至2004年我国的房地产投资完成额实现了持续7年的两位数快速增长,7年的同比增长率分别为14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%。房地产业增加值在国内生产总值中的比重达到了4 %、4.1%、4.2%、4.2%、4.4%、4.5%、4.5%,虽然还没有达到支柱产业的标准,但也是逐步靠近了。但从上述数字也不难看出,房地产业投资增长速度远远高于其增加值在国内生产总值中的占比的增速,可见这些年房地产的经济效益并不很高,至于什么原因,要进行深入细致的分析,本文重点不在于此,只是将现象点明一下,有兴趣的同志可以作为一个课题专门研究一下,或许对中国经济的发展有可资参考的价值。

房价涨。北京房价从3000多元涨到均价1万左右,差不多两倍。伴着房价的飞速上涨“炒房团”的出现了。资本的本性就是逐利,它绝不会躺在家里睡大觉,房价的飞速上涨终于引来了一支支蠢蠢欲动,伺机挣钱的资本。这种轻松赚大钱的方式让资本的拥有者感觉很爽,以“温州炒房团”为代表的炒房者应运而生。2001年8月18日,一个非常吉利的日子,157个温州人开进上海,3天买走了100多套房子;第二年春天,另一群温州人来到北京,一下子又买了100多套。从此,武汉、青岛、深圳到处都能见到温州人的身影,他们“走到哪儿,涨到哪儿”的名声开始流传,一些地方的领导为了迎接温州炒房团,甚至亲自布置接待方案,把他们奉为上宾。随后还有山西煤老板炒房团,他们往往一个单元两个单元的购买,或者一口气买上20几栋别墅,财大气粗到让人瞠目结舌,而那些因为房价高涨而叫苦连天的普通人却只能望房兴叹,其实他们的噩梦才刚刚开始……从炒房者出现的那一天起,商品房就不仅仅是生活资料了,二成为投资品。

房地产政策的斗争。发生在2002年8月到2003年9月,一年零一个月。高的投资增长率自然带来房地产产业的飞速发展,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头。但同时局部地区出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、价格增长过快等问题。因此为了有效控制住房地产市场这种飞速增长,经国务院原则同意,财政部、国家计划委员会、国家税务总局、国土资源部、 建设部、中国人民银行等六部委于2002年8月26日联合下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》建住房[2002]217号文,就加强房地产市场宏观调控,促进房地产市场健康发展提出了具体意见,旨在加强政府对房地产市场的宏观调控。要求从强化土地供应管理,严格控制土地供应总量;充分发挥城市规划职能,规范建设用地管理,促进土地的合理使用;严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目;大力发展经济适用住房,调整房地产市场供应结构;加快落实住房补贴,提高职工购房的支付能力;充分发挥金融对房地产市场的调控作用;继续加大对住房建设和消费环节不合理收费的清理力度;加强房屋拆迁管理,维护社会稳定等几个方面加强对房地产市场的管理。

紧随其后,2003年6月5号央行发布了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务的通知》银发(2003)121号文件,该文件要求国内各商业银行在对房地产开发企业、土地存储项目、建筑施工企业、个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人住房公积金委托贷款业务等六个方面严格管理,引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业,要严格审批新增房地产开发贷款重点监控。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定;对购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例。央行表示,“121号文件”的出台是为了充分发挥宏观调控作用,保障房地产业持续稳定健康发展,抑制房产投资过热倾向,防范银行信贷风险,保持金融持续稳定。

不料这一调控文件刚刚出台,引发了开发商的集体反对。任志强首先通过媒体炮轰“121号文件”,认为“121号文件”如果严格执行,将使整个经济形势都受到影响,许多房企将面临资金链断裂,银行也将冒着大量贷款无法回收,造成呆账死账的风险。全国各地的开发商通过开会、发言、撰文等方式,旗帜鲜明地集体反对“121号文件”,北京的开发商们甚至以建立房地产联席会议制度来“集体救市”。请各位看官注意任志强的用词是“如果严格执行,将使整个经济形势都受到影响”,说明房地产业对国民经济的绑架之势已成。

就在“121号文件”遭遇开发商集体声讨之时,在其相应的地方具体细则尚未出台之前,事态发生了戏剧性的反转。在刚刚过了3个多月的时间后,国务院于9月18号出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发(2003)18号,一改过去一以贯之的住房供应政策,把过去一直坚持的“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”改变为“完善住房供应政策,调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”,要“增加普通商品住房供应,采取有效措施加快普通商品住房发展,提高其在市场供应中的比例,努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”同时将经济适用房的性质重新定位为“是具有保障性质的政策性商品住房,并且实行申请、审批和公示制度,”。这样一来原本80%的家庭可以住进的经济适用房,现在一下子成了只有10%的家庭可以申请经济适用住房。而据资料显示,在现实中,大约只有5%的家庭可以入住经济适用房。这样一来,18号文将绝大部分购房需求者都扔在了疯涨的房产市场上,使得普通商品房的用户一下子激增了七、八倍,为开发商提供了非常宽泛的市场营销对象,实现了我国住房市场化的根本转变。而该文件中一句话非常的诡异不好理解,这就是“努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应”。它的意思是根据居民家庭住房支出能力来制定房价吗?如果是这样的话,根据平均工资水平,现在北京的房价应该定在1万元没平米,可实际上呢,已经8万左右了。恐怕开发商不是这样理解的,他们理解的方式是只要有人买,房价再高也是合理的。(拍电视剧,大哥)

这一转变对于亿万的消费者来说,或许就是提高竞争力,提高房价的信号,但大多数老百姓并不十分关注这样的政策变化,关注政府文件有了什么新的提法,只是在具体购房的时候,稀里糊涂的发现,房价已经进入了上升的快行线。

而对精于此道的开发商来说,他们日日关注政府的政策变化,18号文件的出台,令他们倍感欢欣鼓舞,有些业界人士甚至认为这就是房地产商利益群体的一次公开的胜利,是政府再次为他们大规模的开闸放水,且规模宏大到超出他们的意料之外。整个住房体系的改变,使他们一下子增加了七八倍的客源,这广阔的市场就是他们梦寐以求的事情呀。真不知道是开发商的集体抗议发挥了作用,还是政府新的领头人改变了过去的思路。总之,18号文一出台,改变了千千万万中国普通家庭和普通中国人的命运,从此让他们为一套房子而倾其所有,终身奋斗。同时被改变的还有中国经济的命运。由于该文件过分肯定房地产市场在在国民经济中的重要地位和作用,过分强调房地产业关联度高,带动力强的国民经济支柱产业作用,过分强调其在促进消费,扩大内需,拉动投资增长的作用,过分强调其在发挥人力资源优势,扩大社会就业方面的作用,自觉不自觉的放松了贷款要求。原本在此之前央行制定出台的“121号文件”,规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,适当提高首付款比例,不再执行优惠住房利率,以防止房地产过热和房地产泡沫的出现。但18号文却让这些规定不复存在,让那些背负房地产泡沫制造者恶名而垂头丧气、深感压力的房地产开发商扬眉吐气,国内又出现了新一轮的房地产开发热潮,房价也迅速被推升。 

许久以来有这样的一个理论,说是来自美国或者其他的西方社会,这就是一等人经营企业,成为企业家为社会创造财富;二等人去当公务员,为社会提供服务。真的是这样吗?我想18号文的出台给了大家一个响亮的否定的回答。公务员是干什么的,他是整个社会制度、社会经济政策的制定者,具有高级智慧的一等人才有可能制定出符合社会经济发展的一流政策,而二流、三流人才,只能定出昏招和庸着,受害的只能是多数老百姓,甚至是国家利益,而受益的只能是少数人和个别人。18号文的出台既是如此。一座建筑质量出现问题,受害的人局限于一座建筑,一个政策的质量出了问题,受害的就是千千万万社会民众,包括你,包括我,也包括他,大家谁也跑不了。你不关系政策,政策绝对会影响你!

中国人关注经济社会发展的政策的、关心国家和人民利益的明白人总是存在着的。中国社科院金融研究所易宪容博士就是一位难得的明白人,他在18号文出台之后就写了著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》一文,提出警告:“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起,房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”不幸的是这一正确意见无人重视,中国房地产之后10多年的发展就很好的印证了易博士的预言。

如今距18号文出台已经13个年头了,我们再重新审视那个扭转乾坤的惊天时刻,依然感慨良多,疑问多多。实事求是的说,217号文和121号文的出台还是十分及时,也是十分必要的。因为当时已经出现房地产投资过热,房地产管理不够规范的现象。一份来自国家发展计划委员会经济研究所发布的《中国行业景气分析报告》提供了相关数据:中国房地产此前连续几年的消费增长率高于GDP两倍以上,房价持续超出了消费者承受能力,商品房积压持续增加。房地产信贷已给尚不完善的银行金融体系带来了巨大的潜在风险,特别是在2002年,房地产投资已经占固定资产投资比重二成多,而在2003年上半年,这个势头仍在加速上扬。适当降温,严格规范管理,防止经济过热带来的泡沫,应该是一个正确的思路。而217号文也正是顺应了这一严峻形势提出的正确解决策略。它主要有以下几个亮点:

一是充分认识到政府在房地产市场中的宏观调控职能,并且从目标要求、技术手段等方面提出了切实可行的措施。

二是调控目标明确,使市场供求基本平衡,结构基本合理,避免市场的大起大落。并且把重点指向了空置房,要求“商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市,要采取切实可行的措施,尽快建立全国房地产市场预警、预报体系,及时对市场进行宏观调控,防止出现新的房地产“过热”。

三是对土地利用提出了合理的要求。规定“要采取切实可行的措施,调整土地利用结构,鼓励利用存量土地进行房地产开发建设,鼓励危旧住房的改造。”

四是注意了房地产市场的均衡性发展。指出“人均住房面积低于全国平均水平的城市,在审批城市总体规划时,要适当增加居住用地的比例,确保中低收入家庭住房用地的供应,切实改善居民居住条件,提高居住水平。”

五是把经济适用房作为建设开发的重点,并且注意到了经济适用房建设的灵活性。要求“继续鼓励工矿区和企事业单位利用自用土地,在符合城市规划和建设用地计划的前提下,组织职工集资、合作建房,多渠道、多层次解决中低收入家庭的住房问题。”

六是强化住房补贴要落到实处并且规定了房价的参考价。文件要求“住房补贴以财政和单位原有住房建设资金的转化为主,房价收入比在4倍以上,且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区,应尽快将其转换为对无房和住房面积未达到规定标准职工的住房补贴,并在以后年份保证补贴资金来源的稳定性。” 

虽然这是一个短命的政策并且因国发18号文的出台而事实上终止,但我还是想在此比较详细的告诉大家,在我们的政府内部不是没有好的政策,不是没有认真负责人的官员,而是他们没有掌握更高的权力,希望一心为国为民且有足够的智慧和能力的人能党大官掌大权,多为百姓办实事好事!以此纪念217号文件的起草者! 

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