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商赢集团:深圳将深度调整楼市

  [2017-01-05 13:50:28] 

  过去的一年,深圳的楼市最大的看点莫过于“一年两调”的双政策强管控,商赢集团认为,无论是遵从市场周期性调整还是政策调控的结果,2016年都是深圳楼市步入结构性调整的开端年,2017年,这种调整将深化。

  深圳房价的狂飙猛涨在2016年3月急踩刹车键。彼时出台的“3.25新政”把限购社保1年提高至3年,打击首付贷的形式,抑制深圳过多的投资性需求,防止投资客挤高房价。

  此后,深圳楼市陷入观望中,房价保持惯性上涨,但成交量已受到抑制。深圳中原为此做过分析,认为市场对此政策的消化能力是2个月。两个月后,深圳楼市恢复上行的势头,在9月再次冲至历史性峰值,新房成交均价接近6万元/平方米。

  “10.4新政”比“3.25新政”严厉得多,前者同时从需求和供给两方面对房价进行把控。需求方面,限购社保3年改5年,提高首付等举措再次为深圳投资客设阻,更高的房票门槛也阻碍了部分刚需及改善型成交;供给方面,政府严查拿地资金以降低资金杠杆、拿地模式改为“双限双竞”对备案成交价格严格划线。此外,加大行业内的稽查与整顿力度。

  “10.4新政”出台后,深圳楼市终于彻底降温了,一手结束了近两年的上行周期,此后,市场预期急转向下。

  价格方面,由于新房豪宅趋势明显,开发商定价依然坚挺,深圳2016年新房成交均价相比2015年上涨近六成至5.3万元/平方米,创下2008年以来的最大涨幅。

  新房成交容易受结构影响,相比之下,二手房反应更快,其成交数据更有参考性。

  2016年深圳二手住宅价格波动剧烈。“3.25新政”后一个月内价格下跌2.4%,成交量腰斩。“10.4新政”后第一个月房价下跌4.2%,接近第一次调控下跌的两倍,目前均价持续下跌3个月,月成交量仍在持续走低。

  过去一年,深圳楼市被“3.25新政”和“10.4新政”两次政策分割,成交量价走势呈正相关并形成高涨、下跌、调整、再回涨的循环,目前处在2016年10月调控后的下跌的阶段,成交情况并不乐观。

  从全国大市来看,2017年中国房地产市场将以“稳定”为主,去年全年去库存政策刺激下,全国楼市普涨,今年随着调控政策的出台,将逐步回归理性。

  另外,中国指数研究院分析报告指出,美联储宣布加息意味着全球流动性宽松周期的结束,中国货币政策也将从高速增长转向稳健中性,过去一年宽松的货币信贷环境将难以持续。

  具体到一二线城市,中国指数研究院的整体判断是量价进入调整阶段,2016年的普涨行情难以再次出现。但是一线城市住房需求依然旺盛,2017年房价调整幅度十分有限。

  商赢集团研究分析认为,2017年深圳的房价或将维持现有政策,继续打压房地产投机投资需求,回归居住为主,政策方面不会有大的改变或者逆转。上半年,整个市场行情将较为平淡。


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