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高房价背后的黑手是地方政府?

  [2012-10-16 14:58:52] 
 
 

 
无锡太湖新城“金融第一街”最南端,上演着一次令人惊叹的房价跳水: 1.6 / ㎡直接跌倒 0.69 /m2 。跳水大甩卖的楼盘名为无锡嘉业国际城,开发商为无锡嘉启房地产开发有限公司。其背后的母公司正是近一年来资金紧张,四处融资的嘉凯城。据 嘉凯城半年报显示,其营业收入为 15.18 亿,相比去年同期减少 45.11% ;归属上市公司股东净利润 -3.28 亿,去年同期为 728 万,相比去年同期减少 4600.96% 。由此可见,四折楼盘或为开发商资金链紧张,逼不得已之举。

      令人意外的是,虽然四折的房价给购房者让了利,同时符合中央政府让房价合理回归的政策,更是开发商的市场行为,却惹来地方政府不满。 据一位知情人士透露, 这个价格让旁边的市政府很恼火,一方面怕它这样打乱周边市场价格;关键金融街区的项目是市政府力推的,给了很多政策和授信支持,希望金融界区的房价怎么都得在 1 万以上,体现它金融中心的地位。 ”不过,笔者认为地方政府的不满还远不止这些,要知道只要有一个开发商对房价进行降价大抛卖,那势必会拉低周边地区的房价,进而影响附近的土地市场的价格,那地方政府依赖的土地财政收入就会缩水。更要命的是,如果房价出现大跌,则会影响到当地经济和金融稳定大局, 这显然更不是地方政府所乐观的。

      其实,地方政府被高房价绑架早已是众人皆知的秘密。尽管政府的权威部门没有公布官方在商品房价格中的税收所占比重,不过任志强在辩称开发商没有暴利时曾说:土地和税收成本占房价的七成左右。另外也有媒体透出 ,在房地产项目各项成本中,土地费用、各种税收约占房价的40%-55%,建筑施工成本占20%,其他各项费用约为10%。虽然政府的税收和土地出让金看起来由房企承担,但是开发商只是暂时承担了这些成本,最终还是要通过房产销售,分摊到购房者身上,可以毫不夸张的讲,地方政府是导致高房价的幕后黑手,他们自然不希望开发商如此大幅度的 自贬身家 打折促销。

     想想也是,这些年来,房地产调控政策频频受阻,关键是房价组成中的大头流进了地方政府的腰包(包括土地出让费、各种税费),然后当房价升高后,把责任推给了开发企业、投资者身上。一些地方房地产的税费总计已经占其政府财政收入的一半以上,如果房价出现大跌就会直接影响到地方政府的财政收入和地方融资平台偿债能力。现在的状况是,各级地方政府都一个个成为了投资型政府,土地财政收入骤降必将直接影响到地方政府靠投资拉动经济的能力,所以自去年下半年以来,总共有十几个地方政府通过政策“微调”的方式与中央宏观调控打起了擦边球,意图给当地房地产松绑。那么如何让地方政府摆脱对房地产的过度依赖,让中央的宏观调控目标—房价合理回归早日完成呢?

       首先,自1994年分税制改革以来,地方税收70%被中央政府拿走,剩下的30%归地方政府所有,这样的税改直接造成“财权上移,事权下移”的弊端,而地方政府要达到收支平衡就只能依赖于土地出让的收入。所以现在开征房产税已是当务之急,一方面房产税可在住房保有环节征税,逼使大量的囤积房源流向市场,起到增加市场供应,调控房价的目的。更关键的是,通过开征房产税,使地方政府的税收来源得到补充,这样可以让地方政府尽快摆脱对土地财政的依赖。随着全国40个城市个人住房信息联网,未来房产税的扩围乃大势所趋。不过笔者建议目前房地产交易流通环节税赋过高,政府应该考虑适当降低税率,以降低购买者的成本。

      其次,中央政府应把地方政府调控房价是否得力作为官员政绩考核的重要指标,并采取“问责制”,改变以往一贯把GDP增速作为对地方官员政绩考核尺标的弊端。对那些屡屡与楼市调控政策打擦边球,且房价越调越高的地方政府官员进行问责。其实中央政府只要在限购、信贷、税收等方面进行严格督查,就算地方政府不愿意看到房价下跌也很难。因为房地产调控的主导权还在中央政府手中,地方政府并不能改变房价的大势。

       最后,地方政府职能必须转换,由原先的投资扩张型政府逐步转变为公共服务型政府,也就是说地方政府要改变目前既当“裁判员”又当“运动员”的弊端,唯有这样地方政府在资金需求上就会大大减少,从而达到彻底摆脱对土地财政的依赖。从1998年至2010年各级政府的收入增长很快,2010年是1998年的九倍多,但是地方政府还是缺钱花。为啥?因为地方政府一遇到经济稍有减速,就开始大上基建项目来拉动经济增速,要知道这样的基建项目耗用资金量是非常大的,再多的财政收入也填不满地方政府对资金的渴求。而唯有地方政府成为公共服务型政府后就会对投资的需求大幅减少,就不会像今天那样对房地产业产生如此依赖了。

     从无锡 嘉凯城开发商大幅降价遭到地方政府不满,我们可以看出,中央政府希望房价合理回归,使房地产业能够健康、可持续发展,而目前高房价的幕后黑手主要就是地方政府,为了使地方政府摆脱对房地产业的过度依赖,我觉得中央政府应该采取“开源、截流、严控”的方式,让地方政府尽早摆脱对土地财政的依赖。所谓开源,就是开征房产税,让房地税的收入取代土地出让收入。所谓截流,就是让地方政府尽早转变职能,成为公共服务型政府,政府回归裁判员的角色,这样就会 减少对 资金的需求。最后就是严控,对各级地方政府对楼市调控采取“问责制”,并将楼市调控作为官员的业绩考核。唯有三管齐下,地方政府才能彻底摆脱对土地财政的依赖。

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