王雅媛

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城镇化推动一级土地开发-香港經濟日報20130729

  [2013-07-30 16:05:42] 
每次国家领导人出来谈及经济时,就一定会提到城镇化。很多人认为城镇化就是把仍然是农村的地方打造成城镇。把农地变城镇固然算得上城镇化的一种,不过这方式十分需时及需要动用十分强的组织力。所以中央的城镇化计划核心其实是把农民变城市人,是人的城镇化,其手段就是户籍制度改革。现在很多离乡别井工作的人在工作地没有户籍,享受不了福利,不敢消费亦没有能力定居。如果创造条件,使他们能真正在城镇定居,其消费就会大大增加。这个就是推动城镇化的真正动机。

 

城镇化过程中其中一个要解决的问题是居住问题,而这将加快城市一级土地开发的进程。在开发商眼中,地可分两种,一种是生地,一种是熟地。生地需要经过如通水,通电,信道路等工程才会成为一块熟地,建筑行业术语称为七通一平,这样的过程就称为一级土地开发。大家平时比较多接触的开发商拍卖土地,基本上大部份拍卖的都是熟地,即是一买回来就可以建造房子,称为二级土地开发。

 

有些地产开发商是会直接买入生地,自己同时负责一级及二级土地开发。这样有好处亦有坏处,好处是政府对于一级土地开发过程的时间并没有二级土地开发的严厉,在土地价格大幅上涨的时期,地产开发商可做到囤积土地的效果。而坏处是一级及二级土地开发,涉及大量资金,再加上一级土地开发后,土地转让出售可能受政府限制,这样只可以等到二级土地开发完成,资金才能够回笼,一旦遇上房地产市场不佳时,这样的开发商很容易遇到现金流的问题。

 

市场上亦存在不少私人的单一级土地开发商,它们的经营模式一般是跟当地政府建立联营公司,之后政府出地,开发商出资金及人才去进行开发。开发成功后,政府就把熟地拿去拍卖,之后就根据当初合约上的比例去分成土地价值上升的利润。大部份一级土地开发都涉及安置原居民,这部份是整个项目的最大及最早的开支。如果一开始完成不了安置好所有原居民,最后剩下来的安置费将随着土地开发进程一直上升。以上的经营模式存在一个问题,就是土地不属于一级土地开发商或联营公司,公司并不能以土地作为抵押品向银行借贷。在这情况下,公司只能以股东资金或小量贷款去开发。受限于同一时间项目的数量,国内的私人一级土地开发商难以做大。

 

早前港股出现的一级土地开发商股权易手就是最好的证明。笔者认为公司旧的大股东并不是不看好行业的发展及利润空间,只是深知在没有资金支持下,根本做不大。他以低价把大股东位置让给最有资金优势的国开行,是抱有 “宁做一间有发展潜力公司的主要股东,都不做一间发展缓慢公司的大股东”的想法。

 

王雅媛为持牌人士

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