王雅媛

金融界博客

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发展大型商场的基本逻辑-東方日報20130708

  [2013-07-08 14:30:58] 

近日有幸参与了一个商业地产的项目,令笔者对于商业地产有更进一步的认识。在国内,经营商业地产最成功的非大连万达莫属,即是恒力地产(169)的新股东。一个商业地产的项目可以包括很多不同用途的建筑物,如住宅,商厦及商场等等,而以上三者之中并不是全部都应该销售出去的。住宅,商厦都可销售,但大型商场业权一旦被分散了,此商场失败的机会率将会很高。

 

国内跟香港不同,香港地不多,因此大部份新的大型商场,基本上一开业,人流已经十分畅旺,出租率及回报率亦相当不错。但是国内的却一般需要一至两年时间来带旺人流。因此分别,国内开发商场的资金回本期比一般的住宅等都要长,这样很多开发商就想到了要把商铺销售出去。当业权分散了,很多管理都不可以集中地进行,这样一个商场就很容易出现很多违反消费者行为的逻辑问题,最后导致人流越来越少,成为了一个永远翻不了身的死场。即使你只是把部份商铺沽出,亦有可能遇上业主间意见不合的情况,如果最后弄到要打官司,亦会影响商场的形象。所以,商业地产投资者一定要先想好一个项目里,住宅,商厦及商场比例,最好就是以销售住宅,商厦的盈利来弥补商场头几年的不理想回报。

 

对于一个有能力的商场开发商来说,正常情况下,它当然想加速开发新商场的进度。但刚才说了,销售商铺等同于自杀,而不动产投资信托是一个很好解决资金回本期长的问题,以不动产投资信托来融资的好处是虽然一个商场的股东结构分散了,但是其控制权并没有分散,这样商场就不容易出现管理的问题,而商场开发商又成功套了部份现来进行下一个项目。

 

 

王雅媛为持牌人士

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