王雅媛

金融界博客

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老板出尔反尔不一定坏-香港经济日报20130128

  [2013-01-29 13:32:43] 
最近大家都在骂一些房地产老板出尔反尔,明明说了不会在市场上配股集资,却还是配了。笔者反倒觉得奇怪,如果一间公司不打算在资本市场集资,上市又为了什么?当然,在资本市场集资可以有很多方式,例如发债之类,但是当一间公司的负债比率提升到某一水平时,再发债的成本就越来越高,而这时候配股扩大股东资金,反而对于公司的一些回报指标可能是更合适的。不过,公司都需要留意的是配股集资不要搞得太复杂,如果像李宁(2331)这样复杂地去集资,就不免令人觉得公司过于财技化了。

 

其实笔者一向都不会对上市公司主席说的话太认真,因为笔者认为在一个竞争激烈的行业里,不停的变化才是永恒不变的定律。除非他们是已经垄断了市场,不然即使大如一年销售量过千亿的恒大(3333),万科等等来说,他们对于行业很多因素都是相当被动的。何为被动?笔者是这样去理解的,当存在一些因素本身是会影响你的,而你是没有控制权的,只可以改变自己来适应时,那么对于这些因素来说,你就是属被动的角色。国内房地产是政策市场,大部份因素,如买地、销售等,都被政府的政策干扰着。对于这样的环境,房地产公司老板可控制的因素并不多,故地产属时势造英雄的行业,适应力越强的就越能成为英雄。

 

决定一个人适应力强弱讲求很多不同的因素,如对于形势的判断,愿意接受意见的能力,改变自己做事方式的速度等等。不过总括来说,适应力强的人是有一个特点的,就是在需要作出改变时可以轻易做到「今天的我打倒昨日的我」。故此,能上市的房地产老板们,大部份都是适应力强的人,他们今天说不配股,明天却反口配股,是正常不过的事。从坏的角度去看,认为他们言而无信,缺乏诚信。从好的角度去看,认为他们识时务者为俊杰,适应力强。

 

市场口味在高周转率内房

 

虽然市场上的资金是无限的,但是当同一时间太多房地产公司向市场出手融资时,资金的成本亦会越拉越高。因此,融创(1918)一见到恒大配股集资后,马上作出相同的决定,笔者认为是果断明智的决定。另外,有朋友问笔者喜欢周转率高的房地产公司,还是资产丰厚的房地产公司?笔者认为是要看不同时候的,正如现在,市场口味是喜欢高周转率的内房多于资产丰厚的内房。亦因为以上口味的差别,导致如果这两类公司配股集资都会为股东带来不同的回报。假设现在有两间房地产公司配股集资,一间周转率不高,靠屯积土地升值,而另一间则靠高周转率来提升NAV。即使大家NAV的升幅是一样,由于现在市场口味是喜欢高周转率的内房多于资产丰厚的内房,后者集资后,给股东所能带来的价值是会比前者高。因为随着销售量做大及周转率做高后,市场给的股价折让会再逐步收窄,这样股东不仅在NAV上赚一笔,还可以在折让收窄上赚一笔。

 

 

王雅媛为持牌人士,并持有融创(1918)

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