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?未来经济新趋势,商业综合体当仁不让!

  [2017-02-17 17:22:17] 

在经历了社区商业、大卖场、MALL时代,商业地产现开始进入发展最高阶段——商业综合体时代

越来越多的开发商都在跃跃欲试,希望能尽早在综合体时代率先出位。

1

房地产跃入“商业综合体”时代

商业综合体是一个全天候的生活消费娱乐中心,可以满足人们的多种需求,通常涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、休闲娱乐等多种业态,一般体量较大,是人们休闲娱乐逛吃的好去处。

近几年来,商业综合体几乎成为房地产开发项目的代名词,各种商业综合体项目在各地纷纷涌现。

据不完全统计,目前国内商业综合体项目约有近800个,总开发面积超过3亿平方米,这些项目主要集中在国内的一线、二线和三线城市。

从供应来看,商业综合体在2013年之后的5年时间内迎来新一轮开发供应期。其中,2014年以及2015年是综合体供应最为迅猛的两年。

2

全国遍地开花,速度超出想象

从2009年下半年开始,华润置地、中粮地产、凯德置地、世茂集团、万达集团、珠江投资……诸多知名房地产企业都打出了城市综合体提供商的姿态,橡树湾、大悦城、世茂工三、珠江摩尔等一系列熟悉的项目,也纷纷被冠上“城市综合体”的名号。

似乎一夜之间,以大型商业中心为核心的复合型项目,都被冠上了“城市综合体”或者“商业综合体”的名头。

一时间,全城到处都在建综合体,举国到处都是综合体。仿佛我们一夜之间就进入了香港数十年才发展到的阶段。

城市商业综合体在做足自身使用价值的同时,会带动项目地块的价值提升,以及同区域土地价值、产业价值的提升,同样也会带动整个城市房地产业的价值提升。

据了解,作为成功运营的城市商业综合体项目,香港的铜锣湾、时代广场纷纷成为内地开发商的学习对象,于是,城市综合体项目开始频频亮相于北京、上海等大城市。

3

拐点之下的“冰火两重天”

综合体是商业地产的最高阶段,但如此火热的景象却并不代表商业地产的整体繁荣。相反,业内人士普遍的认知是,经过20年发展,实体商业正值拐点。

商业地产已经打响了“去库存”的战役,购物中心领域出现了优质土地资源稀缺、品牌同质化、电商冲击、行业大数据分析薄弱等共同难题。尤其超量开发和同质竞争,更是把一些运营不佳的商业体逼向死路。

根据世邦魏理仕新出炉的《全球购物中心开发》报告显示,中国目前依旧是全球范围内最活跃的新建及在建商业物业市场,重庆在建购物中心面积以近370万方,居全球之首。

而相关商业机构统计,2016年重庆主城预计开业商业项目43座,总商业体量620.3万方。其中一大半集中在下半年。

如此巨大的供应量之下,既有像时代天街、新壹街这样“超卖”的正面典型,也有大坪百盛、NOVO等黯然退场的案例,更多商业体在中游苦苦挣扎。

随着近些年销售型商业的放量,这种分化形势更加严峻,距离行业饱和的临界点越来越近。

4

 “游戏规则”更复杂了

事实上,行业内部开始逐渐认识到一个天大的秘密:“游戏规则”已经变了。

以前,选对了地段,基本上就决定着商业有7、8成的存活率,运营等因素只占到较小的部分。而现在,从选址规划、市场定位、建筑设计、业态搭配、品牌组合、运营推广等方面都需要专业化运作。

一位资深的商业地产观察者认为,开发商玩好商业的因素正在变得复杂——

地段:仍然是最重要的因素;

配套:交通便利程度决定着辐射范围、周围潜在客群的组成决定着基础消费量;

运营:包括定位、招商、推广、物业等各方面,保障商业体能否迅速存活,能否持续优质发展;

资本:资金占用是否健康、来源是否合理,关系着开发商能否从容地运营其商业体,而不是急于变现,吃相难看……

每一个环节所占比重虽然不一样,但都同样关系着商业的生死。可以说,对开发商的要求更高了。

5

未来新趋势

那,什么样的商业综合体才会是未来发展中的新趋势?

1融入社会功能新业态

融入当下最新的科技和最新的理念,巧妙将“休闲”、“娱乐”、“教育”、“购物”、“健康”完美融合,让商业综合体成为该区域的的核心,全方位的融入市民的生活当中。成为城市的一部分,成为市民生活中的一部分。

2暖心的服务体现

现在的客户注重的是服务精神,商业服务的体现全部都在细节上面,“同一品牌同一款衣服在专卖店和百货店里面,本身是没有区别的,可是在商场的话,能够让顾客享受到更多附加服务。

3匠人品质打造家的延伸

匠心的体现是指专心做一件事,传承好的精神,服务好自己的客户。商场的发展亦是如此,它存在更多的应该是给人游乐的同时,能够让其在很随意的情况下想起购物,产生消费。在此方面电商也无法占领消费群在体验乐趣方面上的主导地位。

4注重逛的乐趣而不是价格

在日本,曾有个机构做过相应的调查,享受逛的乐趣,是日本消费者的首要理由,而第二位的理由才是“比实体店便宜”。而这一理念也将成为未来消费群体选择购物方式的一种趋势。

5费心让消费者满意

追求精密的内容定位,一开始就要尊重商业定位再出具体设计。就像我们做博物馆、科技馆一样,先做展示设计,再做建筑设计。招商不是做房东的心态,而是保持共同经营的心态。

6互赢合作的生态商业圈

能够构成商业形态的应该包含商业街、车站商业生态图、超市等布局。

通常商业街集中在城市的繁华地带,同时各商业街通过各车站生态圈相关联,在各车站之间的地带以超市、shopmall布局,从而构建地上地下,从区域以点带面的网状商业生态图,构成互赢合作的生态商业圈。

时代在发展,经济在进步,人们生活质量也在不断提高,城市商业综合体在经济发展中不断改进充实也将是不可或缺的一环。

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