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新股申购分析:长三角“千亿房企”黑马中梁控股(02772.HK)

  [2019-07-05 11:49:19] 

文章来源:尊嘉证券(香港)

【IPO档案】

股票名称:中梁控股

股票代码:02772.HK

上市日期:2019-07-16

招股价:5.20港元~6.68港元

招股总数:拟发行5.3亿股股份,其中香港公开发售5300万股,国际发售4.77亿股,另有15%超额配售权

最低认购额:3373.8008港元

每手股数:500股

认购日期:2019年06月27日-07月08日

中签公布日:2019-07-15

独家保荐人:建银国际

募资用途:假设每股发售价为5.94港元,集资规模为27.6亿至35.4亿港币(绿鞋前),对应绿鞋后的发行规模为31.7亿至40.7亿港币。拟将全球发售所得净额约60%用于公司现有物业项目或项目阶段(温州中梁鹿城中信、宿迁中梁首府及江油中梁首府)的建筑成本;约30%将用作偿还绝大部分的若干现有信托贷款,所有信托贷款均为公司项目的流动资金贷款;约10%将用作一般营运资金。

一、公司介绍

中梁控股集团有限公司(简称“中梁控股”),是中国一家快速发展的大型综合房地产开发商,根植于长三角经济区,布局全国。按综合开发能力计,集团自2014年以来已连续六年获中国房地产Top 10研究组评为中国房地产百强企业。分别于2018年及2019年获中国房地产业协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心评为中国房地产开发企业前25强及前20强。亦获中国房地产业协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心评为中国房地产开发企业2018年成长速度及2019年发展潜力10强第一名。

凭借于中国房地产行业约19年的经验及在区域扩张策略引导下,集团已由一家专注于长三角经济区的区域性住宅房地产开发商发展为一家拥有全国布局的综合房地产开发商。截至2019年3月31日,物业项目位于中国五个核心经济区域(即长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济圈、海峡西岸经济区及珠三角经济区),覆盖23个省市的124个城市。截至同日,拥有由353个项目组成的产品组合,包括由附属公司开发的257个项目及由合营企业及联营公司开发的96个项目,处于不同开发阶段。截至2019年3月31日,应占土地储备总量为约38.9百万平方米,包括34.0百万平方米由附属公司开发的物业项目,及4.9百万平方米由合营企业及联营公司开发的物业项目(此等项目按于各项目的股权予以调整)。土地储备总量按应占基准计包括已竣工物业可销售总建筑面积及可出租总建筑面积,亦包括已预售但尚未交付的已竣工总建筑面积,开发中物业的总规划建筑面积,及持作未来开发物业的预估总建筑面积。

自身牢固、综合的标准化营运模块及程序是快速复制及扩张的成功关键。集团实施多个标准化模块,涵盖整个物业开发价值链,确保维持较高的营运效率及同时保持较低营运成本及开支。标准化土地收购模块基于多个因素提供细致的土地收购标准及规范的程序指引,适用于不同地区的各种产品类型。采用多种土地收购方式扩大土地储备。亦就产品设计及开发实施标准化营运模块。目前提供三种主要的标准化系列住宅物业,即「香」系列、「御」系列及「国」系列,分别以首次置业者、首次改善型置业者及再次改善型置业者为目标。在各标准化住宅物业系列项下,进一步将产品细分为两条或三条独立的产品线。首次置业者通常指首次购买住宅物业的置业者。该等置业者更关心(其中包括)物业的功能性、高效利用空间的户型设计及购买价。为迎合该等置业者,主要开发「香」系列物业产品,注重设计精良的居住空间、基础社区设备及其他设施以及实惠的价格。首次改善型置业者通常指已有物业并期望提升现有生活环境的置业者。该等置业者关心新住宅的方方面面,特别是所改善及综合的居住面积及设备、社区景观、社区声誉及辅助设施。为迎合该等置业者,主要开发「御」系列物业产品,注重多功能内部设施、高雅的建筑立面设计及舒适安全的社区设施。再次改善型置业者通常指曾拥有多次置业的置业者。该等置业者不仅寻求功能性,亦通过置业同他人相互交往社交,以提升整体居住体验。为迎合该等置业者,主要开发「国」系列物业产品,注重高质量的建筑材料及高雅的内外部设计、大户型以及能够满足不同住户各类活动的社区豪华休闲设施。集团已建立存有超过70套标准化产品设计模型的宝贵产品数据库。制定及实施标准化营销模块,其中嵌有多个标准化关键绩效指标以便评估及提高营销工作的效率。

于2015年,在学习京瓷创始人稻盛和夫先生创造的著名阿米巴管理体系的基础上,创立并执行中梁阿米巴管理系统或阿米巴生态系统。阿米巴生态系统将大的业务集团分成若干小业务组织,即所谓的「阿米巴」或「阿米巴组织」,每个单位组织于运行期间享有足够程度的自主权并遵循以结果为导向的评估及激励机制,从而鼓励每位僱员积极参与管理并分担责任和分享利益。这可实现快速扁平化复制和扩张,十分适合房地产开发业务可复制性高的特点。凭借阿米巴生态系统,得以大幅增长,境内附属公司的数量从截至2016年12月31日的223家增至截至2018年12月31日的839家,且同期内僱员人数已由截至2016年12月31日的2,100人以上增至截至2018年12月31日的12,500人以上。

二、业务模式

于往绩记录期间,业务营运包括四条业务线:物业销售,管理咨询服务,物业管理服务,及物业租赁。确认的绝大部分收益均来自物业销售。

集团已采纳快速资产周转发展模式及使用标准化房地产开发模块及程序。透过全国性扩张(从长三角经济区到中西部经济区、环渤海经济圈、海峡西岸经济区及珠三角经济区),地区渗透(从同一地区的二线城市到三四线城市),及不同级别城市的交替,利用市场周期及捕捉市场机会并且减轻因政府政策变动产生的政策风险,从而取得了显著增长。此外,房地产开发行业属于资本密集型产业,采用多元化的融资渠道为处于物业开发的不同阶段的营运融资,主要渠道为内部产生现金流量(包括物业预售/销售所得款项),以及外部融资如商业银行借款、信托贷款、资产管理安排、其他来自第三方(银行及金融机构除外)的借款、非控股股东注资、来自受最终控股股东控制公司的垫款以及来自附属公司非控股股东的垫款。特别是,于初始阶段倚赖来自受最终控股股东控制公司的垫款为集团购置土地提供资金。上市后将不再倚赖来自最终控股股东的融资来源。 

就物业开发及销售而言,致力于开发优质的住宅物业,以首次置业者、首次改善型置业者及再次改善型置业者为目标。已建立标准化房地产开发流程,涵盖从土地获取、日常营运到产品设计开发以及销售与营销整条价值链。将物业开发项目的建设工作外判予合资格总承包商。由于中国房地产行业的高度竞争和不断变化的性质,集团持续监测不断变化的市场状况,并酌情调整项目的销售价格。

自2016年10月以来,开始向若干关联方及第三方提供管理咨询服务,主要是在物业项目开发期间向该等实体提供有关建筑、销售和营销以及管理方面的支持服务。

集团以往参与若干配套业务,包括主要面向自身及关联方开发的示范区及物业项目的经装修样板房的物业管理服务。配套业务要求有关物业开发业务的各类专业知识、技能及资源。因此,该等配套业务自2018年4月以来于重组后从集团剔除。

此外,已于近期从事开发及运营商业物业。目前,商业物业主要包括毗邻住宅物业及购物商场的零售空间。目前拥有十个处于不同开发阶段的投资物业项目,总建筑面积约为93,400平方米。2018年下半年,开始确认来自已完成的两项投资物业的物业租赁收入。

三、土地储备

土地储备指已竣工物业可销售或出租的总建筑面积,亦包括已预售但尚未交付的已竣工总建筑面积,在建物业的总规划建筑面积,及持作未来开发物业的预估总建筑面积的总和。应占土地储备总量指由附属公司所开发项目的土地储备及应占的由合营企业及联营公司所开发项目的土地储备总量。

截至2016年、2017年及2018年12月31日,应占土地储备总量分别约为766.16万平方米、190.27万平方米及364.44万平方米。截至2019年3月31日,应占土地储备总量增加至约388.61万平方米。

(中梁控股招股书-应占土地储备总量的变动)

随后,于截至2019年4月30日的一个月期间,新近获得的应占土地储备为1,550,884平方米及交付的已竣工总建筑面积为464,177平方米。因此,截至2019年4月30日,应占土地储备总量为39,947,700平方米。截至2019年3月31日,附属公司已预售的在建规划总建筑面积为12,193,240平方米。

四、供应商及客户

1.供应商

主要供应商是建筑材料供应商及建筑承包商。于往绩记录期间,集团委聘大量主要供应商经营业务。部分总承包商及分包商为中国多家集团公司拥有或控制的地方经营公司。虽然与该等地方经营公司个别进行交易,但是汇总来自该等实体的采购并将相关集团公司作为主要供应商计算。因此,截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度,五大供应商分别占采购总额的约32.5%、29.7%及19.1%。截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度各年,单一最大供应商的采购额分别占采购总额的约9.6%、7.4%及6.8%。截至最后实际可行日期,与该等主要供应商的业务关系一般超过两年。

2.客户

客户主要为住宅或商业物业的个人及公司买家。截至2016年、2017年及2018年12月31日止各年度,由于业务的性质,前五大客户带来的收益分别占总收益的比例不足4.0%。概无单一最大客户带来的收益占总收益的比例超过1.5%。除2017年管理咨询服务的一名客户(为一家合营公司)及2016年及2017年管理咨询及物业管理服务的一名客户(浙江天剑的附属公司)外,其余五大客户均为独立第三方。

董事、其联系人或据董事所知截至最后实际可行日期拥有股本5%以上的任何股东概无于任何的五大供应商或五大客户持有权益。

五、行业规模及竞争格局

1.行业规模

中国经济的稳定增长以及城镇人口及城市家庭人均可支配收入的增长为中国房地产行业的发展奠定良好基础。房地产(尤其是住宅物业)的需求保持相对高位。

尽管中国政府近期采取的宏观调控政策旨在抑制过热的投机性房地产投资,并增加经济适用性住宅物业的供给,但中国房地产市场的总投资仍然由2013年的约人民币86,010亿元增加至2018年的人民币120,260亿元,年复合增长率6.9%。其中,住宅物业销售额及总建筑面积自2013年至2018年的年复合增长率分别为13.3%和5.0%。2018年,住宅物业的总销售额达到人民币126,450亿元,较2017年同比增长14.7%,创历史新高,售出的总建筑面积约1,480百万平方米,较2017年同比增长2.2%。

中国指数研究院估计,中国房地产市场将继续增长,主要是受经济增长、强劲的需求及有利的政治影响等因素驱动。然而,近期公共媒体报道棚户区改造已开始放缓。例如,山西、河南、四川及安徽等若干省份近期宣布其省份2019年棚改计划,均较有关省份之前宣布的2018年计划有所缩减。然而,有关放缓仅会影响毗邻一线城市的若干三四线城市的房地产市场而该等地区的房地产价格曾涨幅极大,且棚改政策将继续在需要快速进行改造的三四线城市执行。此外,长江三角洲及珠江三角洲三四线城市的房地产市场已得到该等地区的人口及产业的支持。因此,该等两大经济区的房地产市场将仍然具有强大的需求。

中国房地产市场受到严格的政府监管。中国政府通过颁布法律法规以及采取行业政策及其他经济措施对中国房地产业的发展施加大量直接和间接的影响。过去几年间,为防止房地产市场过热,中国政府颁布多种限制性调控措施以稳定住宅价格。包括就土地收购及获得融资方面对房地产开发商的限制。有关政策旨在促进中国土地及物业供给侧的结构性改善。同时,中央及地方政府亦颁布长效机制以进一步改善住宅物业的供应结构,例如深化发展住房租赁及共有产权。预计该等限制性调控措施将全面持续,就此而言,预计各地方政府将实施最适合其各自房地产市场的各种详细措施。

进入中国房地产开发市场会面临若干进入壁垒,包括资金壁垒、规模经济效应壁垒,以及产品壁垒。物业开发需要多种资源和专业知识,包括集约化的资本投资和差异化的产品供应。主要房地产开发商根据其品牌价值、产品、资本及地理分布亦享受规模经济效应。

2.竞争格局

中国房地产市场高度细分,竞争激烈。中国年合约销售额达到人民币100亿元以上的房地产公司数量从2017年的144家增长至2018年的156家。值得注意的是,自2017年至2018年,年合约销售额达到人民币500亿元以上但低于人民币5,000亿元的房地产公司的数目增加22家,证明行业内顶尖企业仍然保持快速增长。同时,年合约销售额达到人民币100亿元但低于人民币500亿元的房地产公司的数目于相同期间减少10家。行业整合进一步加剧了竞争。中国百强房地产开发商于2017年的总合约销售额达人民币63,761亿元,合计占47.7%的市场份额,较2016年同比增长7.9个百分点。

尽管竞争激烈,但领先的房地产公司仍努力维持及进一步提高其市场领先地位。综合实力前十强房地产开发商的总计市场份额自2016年的18.2%增至2017年的24.0%,而前三十强开发商的总计市场份额则自2016年的27.0%增至2017年的36.4%(均以相关年份的总合约销售额计)。该等前三十强开发商的平均市场份额较百强房地产开发商平均市场份额高2.5倍。

2018年房地产开发商合约销售额前十强的市场份额总计达26.9%。尽管如此,中国的房地产市场仍然高度分散,因此潜力巨大。2017年,任何单一企业市场份额相对较低,百强房地产公司中单个企业平均市场份额仅为0.48%。

中梁控股集团有限公司最初是一家专注于长三角经济区的区域性房地产开发商,在过去数年间其取得显著而快速的增长。其于2018年在成长性(乃由中国指数研究院经参考过往三年相关房地产开发商的合约销售额的增长率、收益及土地储备而评估)和融资能力(乃由中国指数研究院经参考过往三年相关房地产开发商新近获得的银行融资及融资活动所得现金流量而评估)方面亦分别为中国十大房地产开发商之一。其于2016年、2017年及2018年的合约销售额增长率分别高于同期行业平均水平128.3个百分点、108.6个百分点及44.2个百分点。

凭借其快速增长和全国范围内的扩张,中梁控股集团有限公司的合约销售额在中国房地产市场的市场份额从2016年的约0.25%增长至2017年的约0.49%,于中国所有房地产开发商中的排名由2016年的第41位上升至2017年的第33位。中梁控股集团有限公司于2018年的市场份额进一步增至约0.68%,其排名于2018年进一步上升至第30位。

此外,于往绩记录期间及直至最后实际可行日期,中梁控股集团有限公司的大部分土地储备位于长三角经济区(中国最具吸引力的区域房地产市场之一)。就2015年、2016年及2017年而言,长三角经济区已售总住宅建筑面积分别约为260.0百万平方米、337.4百万平方米及347.0百万平方米,分别约占相关期间中国已售总住宅建筑面积的20.2%、21.4%及20.5%。2018年,长三角经济区已售总住宅建筑面积约为350.4百万平方米。长三角经济区一直是中梁控股集团有限公司的战略重心,就2016年、2017年及2018年而言,中梁控股集团有限公司的已售总住宅建筑面积于长三角经济区的市场份额分别约占该区域已售总住宅建筑面积的0.39%、1.56%及2.38%。

六、财务数据分析

(中梁控股招股书-合约销售总额)

中梁控股于往绩记录期内录得显著增长。经计及合营企业及联营公司全部的合约销售额,截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度及2019年4月30日止四个月,集团的合约销售总额分别为约人民币190亿元、649亿元、1,015亿元及377亿元。合约销售总额(包括合营企业及联营公司的应占合约销售额)分别为约人民币165亿元、561亿元、841亿元及300亿元。对于合约销售额的定义为:于指定期间内签订合约供预售及销售的物业的合约总值。其与相关期间内的收益不相同,且不代表待于任何未来期间确认的收益。

(中梁控股招股书-综合损益表)

收益以221.4%的年复合增长率由2016年的人民币约29.25亿元,增至2017年度的约140.26亿元,再进一步增至2018年的约302.15亿元。自集团成立至于往绩记录期间加快物业开发,维持着适度增长。于往绩记录期间前获得有限的地块,并于该等年度已确认的总建筑面积相对较少。自2015年以来,加快物业开发及营销活动。于2016年、2017年及2018年,分别收购63幅、119幅及221幅地块。于同一期间,分别完成2个、9个及40个项目。

(中梁控股招股书-各业务线销售成本及占总销售成本百分比)

销售成本分别约为人民币23.09亿元、111.66亿元及233.04亿元,相应占总收入的比重约为78.9%、79.6%及77.1%。销售成本主要指就物业开发活动以及管理咨询服务、物业管理服务及物业租赁直接引致之成本。物业开发的销售成本的主要组成部分包括已售物业成本,乃指建设期间的土地使用权成本、直接建设成本及就物业开发取得相关借款的资本化利息成本。销售成本在绝对值方面持续增加,主要归因于已竣工及交付的物业项目数目增加导致已售物业成本增加。

(中梁控股招股书-各业务线毛利及毛利率)

毛利润分别约为人民币6.17亿元、28.60亿元及69.11亿元,相应的毛利率约21.1%、20.4%及22.9%,有所起伏。

2016年及2017年物业销售毛利率分别稳定于20.8%及20.1%。物业销售毛利率自2017年的20.1%上升至2018年的22.6%,主要由于已确认每平方米平均成本的减少额超过了相关期间已确认每平方米平均售价的减少额。物业项目的全面已确认每平方米平均售价大体上由2016年的人民币15,866元减少至2017年的13,093元并进一步减少至2018年的11,121元。全面已确认每平方米平均售价减少主要归因于不断进行地理扩张,渗透至温州周边地区及长三角经济区的其他城市(如乐清、丽水及芜湖),而该等城市的已确认每平方米平均售价一般较温州为低及已确认每平方米平均售价一般较长三角经济区为低的其他经济区。

与之相似的是,由于向长三角经济区及其他经济区的更多较低级别城市渗入产生的地理扩张,于相同期间,已确认每平方米平均成本由2016年的人民币12,560元减少至2017年的10,460元并进一步减少至2018年的8,605元,且每平方米平均土地使用权成本亦分别由2016年的人民币7,083元减少至2017年的5,296元并进一步减少至2018年的4,606元。

管理咨询服务的毛利率由2016年的53.8%逐步提高至2018年的56.1%,乃由于规模经济不断扩大所致。

物业管理服务的毛利率于往绩记录期间一般稳定于约55.0%。2018年下半年,集团开始从投资物业的租赁产生收益,截至2018年12月31日止年度物业租赁的毛利率为约62.4%。

于2016年录得人民币约2.70亿元的净亏损,并于2017年及2018年分别录得人民币约4.99亿元及25.26亿元的净溢利,相应的净利率约-9.2%、3.6%及8.4%,逐步好转。2016年录得亏损,主要因为自2015年以来及于2016年整年加速物业开发、营销活动及区域扩展并产生大量行政开支及销售及分销开支,而于该等期间已确认的总建筑面积相对较低。自2017年下半年开始确认净溢利且截至2018年12月31日止年度溢利净额增加至人民币约25.26亿元,净利率为8.4%。已确认总建筑面积由2016年的183,024平方米大幅增至2017年的1,062,659平方米及进一步增至2018年的2,696,799平方米。

(中梁控股招股书-资产负债表)

2016-2018三个年度,录得流动资产净额分别约为人民币103.44亿元、168.07亿元及119.45亿元,存在一定波动。

(中梁控股招股书-现金流量表)

经营活动(使用)/产生之现金流量净额分别约为人民币-176.28亿元、-68.38亿元及80.37亿元,年末之现金及现金等价物分别约为人民币48.47亿元、107.48亿元及145.52亿元。

于截至2016年及2017年12月31日止年度的营运活动录得负现金流量,主要因为物业开发活动的持续增加及土地收购活动加大导致用于营运的现金净额较多。

集团主要依赖营运产生的内部资源(包括物业预售及销售的所得款项)以及外部融资(例如商业银行借款、信托贷款及资产管理安排、来自第三方(银行及金融机构除外)的其他借款以及来自非控股股东的资本供款)。为取得充足的营运资金,将透过加强营销工作并进一步加强收取客户付款以继续提升与销售相关的现金流量。

截至2016年、2017年及2018年12月31日,未偿还借款总额分别约为人民币202.27亿元、244.76亿元及270.05亿元。与中国许多其他房地产开发商一样,集团亦在一般业务过程中与信托公司、资产管理公司及其融资平台订立融资安排,为物业开发及其他相关经营提供资金。与银行借款相比,该等融资安排通常在获取的可能性、审批流程和还款要求方面可提供更大的灵活性,为一些项目开发尤其是在银行信贷环境收紧时提供了有效的替代性资金来源。

(中梁控股招股书-主要财务比率)

2016-2018年,净资产负债比率分别约为1790.2%、339.5%及58.1%,每年都出现大幅度下降,如今处于较合理的水平,杠杆率得到了有效控制。总体而言,中梁在行业融资收紧、利润释放、主动降负债三个因素叠加之下,最终形成净负债率的下滑,目前的净负债率配合千亿的规模在未来竞争中能获得较高的优势。

利息保障比率分别约为83.9%、147.0%及246.6%,呈逐步提升之势;流动比率分别为1.3倍、1.2倍及1.1倍,逐年下降。股本回报率(ROA)由2017年的21.2%,上升到了2018年的37.4%。

七、投资价值分析

1.行业前景

随着国家对房地产行业调控政策的深化,房地产热将得到逐步降温,市场增长空间会有所下降,但庞大的市场需求仍在。不管是如今调控常态化,还是产业业态面临转型期,可以预见的是,未来地产行业正式迈入存量时代,15-16年的时期难再现。未来国内房地产市场趋于成熟,城镇化仍在持续,但是投资逻辑主要集中在三点:行业集中度加大;线下流量价值突显,核心城市核心地段资产价值突显;业务多元化。

2.竞争力

中梁控股发展目标清晰,战略布局从最初的专注于长三角经济区的房地产开发商快速成长,到全国范围内迅速扩张,在多个城市多个项目齐头并进协同发展,包括:杭州、苏州、宁波、温州、重庆、昆明、沈阳、烟台、赣州、佛山、江门;覆盖中国五大区域:长三角经济区31个城市、中西部经济区47个城市、环渤海经济区12个城市、海峡两岸经济区12个城市和珠三角经济区8个城市。

公司避开房地产巨头争抢的一二线城市,侧重于向经济发展良好的三四线城市扩展。成功之处还在于,公司有利的抓住三四线城市棚改政策产生的市场机遇,专注小型地块策略,实行快周转迅速崛起。

2016年至2018年,公司合同销售额分别为190亿、649亿和1015亿,跻身千亿房企。短短三年时间内,实现跨越式发展,不仅扭亏为盈,现金流、负债等各项指标也出现好转,更重要的是2018年正式跻身千亿房企,提升了行业知名度和市场竞争力。

根据中国指数研究院报告,中梁控股集团的合约销售额在中国房地产市场的市场份额从2016年的约0.25%增长至2017年的约0.49%,于中国所有房地产开发商中的排名由2016年的第41位上升至2017年的第33位。于2018年在中国房地产市场的市场份额进一步增至约0.68%,且其排名于2018年进一步升至第30位。

但中国的房地产市场极度分散且竞争非常激烈。公司面临来自国内的全国性综合开发商、地区开发商以及与战略相若的其他开发商日益激烈的竞争,彼等在经营业务或打算经营业务的城市拥有业务。公司在若干方面上与彼等进行竞争,包括土地收购、品牌知名度、财务资源、价格、产品质量、服务质量及其他因素。尤其是,由于目前进军地区市场,与亦在该等城市建有据点的全国领先房地产开发企业展开竞争。

3.盈利能力

过去三个年度,公司营收猛增,毛利润和净利润也随之水涨船高。然而,毛利率和净利率且并不稳定,尤其净利率波动性大,盈利能力比较一般,好在2018年资产负债率降到了正常水平。

未来,中梁可以充分利用IPO获得的国际平台继续扩张版图领域,并在已有充足的可结转收益补给下,持续面对市场阶段性的冷周期。在进一步增强集团品牌影响力作用下,前景还是值得期待。

但公司的业务及前景依赖中国房地产市场表现。目前国内实施“因城施策”策略,公司项目可能受当地政策、利率、市场投机活动、物业供需关系等因素影响。尤其是,中国房地产发展态势放缓,人们对地产市场能否持续稳定增长顾虑重重,此等情况下,如果有其它替代性投资项目出炉,也会影响投资者信心。

且就行业层面讲,国内房产商众多,开发商对于土地、融资、建材、及人力资源的激烈竞争,或会抬升土地收购和建设成本,出现一系列不利于行业发展的竞争。此外,安全问题仍是公司乃至行业需警惕的问题。

4.股权架构

预计上市后,执行董事兼董事长杨剑先生及配偶徐女士将透过彼等控股公司梁中、梁益及梁泰持有占公司已发行股本约84.16%的股份并有权于股东大会行使投票权。雷先生持股0.83%,公众持股15.01%。

因此,根据上市规则,杨剑先生、徐女士、梁中、梁益及梁泰构成一组控股股东。高股权集中度,意味着未来一致性行动较为确定。

5.首次公开发售前投资

于2018年07月,公司引入独立第三方雷鸿飞先生,占上市前股权0.98%,当时发售价约7.76港元,较中间价溢让30.7%,禁售期为六个月。

首次公开发售前投资者雷先生自2018年8月起透过其控股公司盈智投资本公司。上市后,雷先生(透过盈智)将于29,297,011股股份中拥有权益。除于公司的首次公开发售前投资外,雷先生及盈智与集团或任何关连人士概无任何其他关系,与控股股东亦无任何重要业务关系。

6.发行估值

按上市后35.30亿股的总股本及5.20港元~6.68港元的招股价,可得上市总市值为183.56亿港元~235.804亿港元,在香港主板上市企业中处于上游水平,属于体量偏大的内房股。

再按2018年度约25.26亿人民币的净利润,根据人民币兑港币最新汇率1:1.1335,折合约28.64亿港元,计算得出静态市盈率(PE)为6.41倍~8.23倍,估值适当。对比港股市场上的同行业内房股,万科企业(02202.HK为9.21倍,中国海外发展(00688.HK)为7.22倍,中国恒大(03333.HK)为6.83倍,碧桂园(02007.HK)为6.57倍,华润置地(01109.HK)为8.97倍,龙湖集团(00960.HK)为9.77倍,融创中国(01918.HK)为9.01倍,等等。

总结

房地产企业在追求市场规模的路上从未停下过脚步,“千亿规模”也一直是房企所渴望的目标,这是因为“千亿规模”通常被视作成为大型房企的标志,同样也是企业拥有强大品牌效应、管理能力、融资能力的旗帜。

在千亿房企的行列中,中梁控股可谓算得上非常低调,虽然是房企top30可是许多人对这个企业都比较陌生。不过,中梁控股在楼市地产界却有着“黑马”之称,仅用了不到3年时间就从年销300亿元冲进了千亿房企阵营。

中梁控股是中国一家快速发展的大型综合房地产开发商,根植于长三角经济区包括浙江省、江苏省、安徽省,在行内被称为“小碧桂园”,是一家近年增速非常快内房企业。

2016-2018年,在国内三四线城市棚改政策红利和去库存市场环境的大背景下,中梁控股走出浙江,以长三角为圆心,大致沿着高铁沿线城市布局,陆续向中部的江西、安徽、河南和广西等省渗透,形成如今在全国拥有的12大区域。从其扩张不难看出,公司短时间内从百亿房企晋升至千亿房企,背后是中梁控股从区域性走向全国性房企的过程。

踩中三四线城市棚改红利和去库存“东风”,中梁控股用了不到3年,从年销300亿急速跨进千亿房企阵营。在公司高速发展的背后,当然依靠极高的杠杆,作为高速发展的内房股,中梁控股的负债比率偏高,今次上市集资所得其中三成用于偿还绝大部分的若干现有信托贷款。

是以,本次上市,冬日的千亿房产黑马中梁控股主要是为募资还信托贷款,因为拿地凶猛,也让公司盈利水平低于上市房企平均水平,融资成本居高不下,利润不及利息开支。

2016年以来,公司营收持续大增,但盈利增长欠奉,基本面并不出色,未来发展前景带有不确定性。作为新股来说,该股盘子大,胜在估值比较合理。IPO行情能否有所表现,还需看市场情绪,不宜太乐观,投资者当审慎考虑认购意向。

(注:文中所述观点仅代表个人看法,不构成任何具体的投资意见或建议,请理性对待。市场有风险,投资需谨慎。)

文章来源:尊嘉金融。

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