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房地产要玩完?碧桂园、恒大、融创上半年赚到手疼

  [2018-08-09 17:15:13] 

最近一段时间,房地产板块无疑被碧桂园的“房塌塌”占尽了头条,上海奉贤、杭州萧山、六安城市之光,在一起起血淋淋的教训面前,碧桂园“高周转”模式从过的业内楷模,成为了人人喊打的过街老鼠。然而最近碧桂园发布公告,上半年净利润及股东应占利润与上年同期相比将有不低于50%的增幅,卖了碧桂园股票的该悔青肠子了。

去年上半年碧桂园净利润75亿元,也就是说今年上半年妥妥的150亿往上了,由此来看,前几天碧桂园道歉会上,给数百家媒体送出去的“香奈儿”,连九牛一毛都不算。

虽然有人才引进政策的利好,但2018年上半年,房地产调控政策仍然是趋严的,对于房价这匹野马,政府是从“饲料”和“马圈”两头堵。一方面严查社会资本进入房地产市场,另一方面已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策,海南上半年更是历经数次政策收紧。

在我们心目中,房地产企业们的日子应该是度日如年,然而事实却是,许多行业在银根缩紧的情况下接连爆雷,而应该被头号打击的房地产,却凭借强大的公司体量以及市场策略,反而是能者恒强。

不止是碧桂园“挑衅式”秀业绩,恒大也发布了业绩预告,2018年上半年税后净利润较去年同期增长125%以上,核心业务利润较去年同期增长100%以上,同时净负债率进一步大幅下降,从去年年末的184%大幅下降到130%以下。

而融创中国公告中,截至7月底实现合约销售金额人民币2276.8亿元,同比增长70%,合约销售面积约1441.5万平方米,合约销售均价约人民币15790元/平方米。

这三家都是港股上市的房地方企业,而国内房地产龙头还没有公布半年报业绩预告,但根据业内比较权威的易居数据,上半年房地产企业销售金额数据都比较理想。

为什么好人不长命,坏人活千年?

虽然房价的上涨不能全部归结到房地产企业身上,但是让这些大佬们出出血,看他们热闹的心态肯定不是少数。但很遗憾,虽然房地产板块的估值已经被压得很低了,但这些公司,尤其是龙头公司,对于市场与政策的敏感性,不是一般公司可比的。

比如喝鸡血的碧桂园,其爆发式发展与三、四线城市普遍实行的棚改货币化安置政策不无关系,但也与碧桂园自身所独有的“高周转”发展模式息息相关。虽然碧桂园的资产负债率一路飙升,但它的本事就是将有限的资金快速轮转,有人问当三、四线城市的红利面临枯竭,以高周转著称的碧桂园还能坐得稳吗,但你三、四线城市的红利什么时候枯竭?五、六线城市有没有接棒的可能?

再看更加稳妥的恒大,今年年初,许家印高调宣布“新恒大”到来,强调要坚定不移地实施“规模 效益型”发展模式,坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式。实际上这套做法早几年就已经开始施行,属于闷头出成果再高调宣扬,多家投行预计恒大全年销售将突破6000亿,强劲的销售为恒大利润持续高增长提供有力保证,同时恒大通过引入战略投资者等多项举措,净负债率已较去年同期大幅下降近七成至130%以下。

还有今年比较沉寂的万达,人家去年可是没少上头条,将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团,两项交易总金额就高达637.5亿元。今年又出售了澳大利亚物业项目控股公司全部股权、伦敦物业项目60%股权等海外项目,不管是不是谣传的被海外投资风险排查,反正跟万达已经没太大关系了。

资本的内幕与故事往往比浮在表面的更加深沉,但对于投资者来说毫无意义,能赚钱就是好公司,各种爆仓再潜力股也是废柴。在一个个连续跌停潮与质押爆仓公司中,房地产企业却显得风轻云淡,虽然近期多家企业出现债务违约,一些房地产上市公司发债也被迫中止,但处于排名前列的房地产企业,无不在浪潮打来之前就各找上岸的路子,今年上半年,楼市调控趋紧,龙头房企依然取得不错业绩。

地产股的估值已经处于底部区间晃荡了许久,它们和银行股算是同命相连,总是被喷泡沫与风险,但该来的雷却迟迟没有来,反而是其它行业被炸得外焦里嫩。上上周末一个媒体圈小聚会上,一位老资格大谈房价下跌和地产股崩盘,川扇假不禁在旁边腹诽,狼再不来,羊都在圈里饿死了。(作者:川扇假)

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