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指南者软件:巴菲特:为什么不涉足房地产投资

  [2017-05-08 10:04:26] 

  投资房产,不需要成为专家!一起来听听巴菲特对房地产投资的成功秘诀,谁先悟,谁能赢。

  

  巴菲特,是当今世界最成功的投资家。86高龄,如今依然叱咤基金、股票投资领域,每年在家乡美国奥马哈的股东大会,吸引着世界各地成千上万的朝圣者。

  

  在投资领域,无出其右。但他唯独对房地产投资不太感冒。目前,位居世界富豪第二名的他,只有一套房产,那是1958年,他在美国偏远的内布拉斯加州的城市奥马哈买下的。如今,他还住在那套老房子里。

  

  巴菲特唯一一套住房,没有围墙,没有门卫,普通得不能再普通了。

  

  这房子非常普通,典型美国民居,前后草坪,没有围墙。当时巴菲特买下它时才花了3万多美元。如今,房子估值70万美元。58年持有,该房产升值了大约23倍。无论是升值幅度和速度,都跟中国一线城市近18个月来的楼市表现无可同日而语。

  

  他曾和前妻拥有过一套度假区的别墅,作为他俩旅游度假的住所。后来前妻去世,他卖掉了,至今再也没买过房子。

  

  巴菲特的赚钱之道,在美国乃至世界都很受用,一直被人们研究效仿。他对房地产的投资理念,却相当保守。巴菲特不看好房地产投资,他宁愿把赚来的钱投到基金、股票和电子现货,去翻滚,也不愿像中国人那样,把钱砸到地皮和房地产。迄今,他只有区区三次投资商业物业的经历。

  

  尽管巴老爷子是基于美国的市场经济规律和数据,形成的投资偏好和心得,不一定放之四海皆准,但他对投资房地产有四点心得,还是非常值得我们借鉴的。

  

  第一:投资房产,你不需要成为专家。

  

  巴菲特说,获得令人满意的投资回报并不需要你成为一名专家。

  

  我房产投资不多,但早年的两次买入,内布拉斯加州的农场,几十年了了,直到今天,那里的玉米还一直在生长;另一处,在买下了纽约大学附近的一处房产用来出租,至今,学生也会聚集在纽约大学。这所学校没有伴奏。

  

  但如果你不是,你必须认清自己的局限性并遵循一套可行的方法。保持简单,不要孤注一掷。当别人向你承诺短期的暴利,你要学会赶紧说“不”。

  

  第二:房产投资,永远持有

  

  巴菲特非常反对买房只图短期升值的投机心理。房产投资,不要只图短期楼价涨幅回报率,那不是投资,是投机!

  

  巴菲特一生有过三次投资房产经历,一次买了个农场,第二次是买了纽约大学附近的一处商业物业,用来出租。这两处房产他都长期持有,几十年了,给他带来了农业和房产租金的回报。他说,这两处房地产投资回报,很可能在未来几十年内还会增长。尽管收益并不具有戏剧性,但这两项投资却是可靠且令人满意的,我不会卖掉他们,我打算一辈子持有,然后传给我的孩子和孙子。

  

  巴菲特投资房地产的案例很少,除了这三个商业物业,加上自住房,他就再也没有其他任何房地产投资了。但是,这三次投资,每一次都是在大跌,或是崩溃后买入,而且每一次他都是“永远持有”,没有卖出。也许这样的做法不一定适合所有人,但是这个操作风格值得关注。

  

  第三:买地段

  

  1993年,纽约的商业房地产市场刚刚经历过崩溃,大量公司总部撤离,大批物业被清算拍卖。当时商业地产市场一片萧条,价格低迷,人们都不看好大甩卖的商业物业。巴菲特看到这个情况后,审核了在市场上要出售的商业地产,然后确定了一个条件:必须是纽约大学附近的房子。

  

  巴菲特的逻辑是:纽约的房地产市场虽然崩溃了,但是纽约大学还在。其他大公司总部可以搬走,但是纽约大学不会搬走。他只抄底在纽约大学附近的房地产。这一笔投资的收益是巨大的。

  

  投资当年的现金回报就达到35%,投资后前5年的现金回报达到150%!现在纽约大学附近是寸土寸金的地方,从那时到现在,很有可能目前每年的租金收入已经大幅超过他的投资额一倍以上。二十多年以后,巴菲特仍然持有这一笔商业地产。

  

  第四:买趋势

  

  我房产投资不多,但早年的两次买入,一个是位于内布拉斯加州的农场,直到今天,那里的玉米还一直在生长;另一处,纽约大学还在,学生们还需要租住哪里的公寓。无论再过多少年,这两处物业的价值趋势,都讲不会改变。但不一样的是,地皮和物业会越来越值钱,保值增值一点问题都没有。
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