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房产过户给近亲属时,你应该这样做……

  [2019-11-21 13:52:31] 

很多人想将房产过户给近亲属时,都会遇到一个令人左右为难的选择题:他们一般会纠结到底该选择哪种方式过户在经济上比较划算?而这种情况,其实很大概率是发生在父母与子女之间的,上面所说的近亲属,也一般为子女。

房产过户给近亲属时,你应该这样做……在开始正文分析之前,笔者要先来澄清一个事实:

前段时间网络盛行的关于过户新规的说法有些小小的理解偏差,笔者在此做一个澄清。前段时间,网络上有一个说法突然引起热议,原文是这样描述的:“9月1日起,房产过户给近亲属,不征收个人所得税!”

关于这个说法,笔者认为也对也不对,主干正确但是时间点就有些不严谨了。

文中提到的“房产过户给近亲属,不征收个人所得税”说法法律根源是财政部今年6月份发的一个通知,但这个说法其实并不是新规。据盈科(厦门)律师事务所的许东律师的分析,早在2009年财税[2009]78号文件中,财政部国家税务总局就发布了关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知。十年前的文件里就已经明确了这些情形不需缴个税,因此9月1日起开始执行的说法不严谨,时间点不对。

而今年6月份财政部的文件,其实只是老调重弹,只是进一步明确了近亲属受赠过户房屋不征收个人所得税;同时也进一步强调了非近亲属之间的赠与,受赠方须按照“偶然所得”征收个税。

澄清完毕,我们接下来开始正式聊聊,房产过户给近亲属时到底应该如何选择?

实际上,在面临上述难题时,你有三种选择:赠与、继承以及买卖。房屋赠与和继承一直就是免税的,但是免除的只是个人所得税,过户期间的其他税费包括印花税、契税以及公证费用都仍然存在。那么在这种情形下,假如父母想把房子给你,在赠与、继承、买卖之间,哪种方式在经济方面花费最小是大家都关心的问题。

下面,笔者会举同等条件下的一个事例来说明,具体用数字计算来解释,读者看起来也会更加直观:

家住广东清远的小张名下无房产,小张父母将自住满5年的唯一房屋(75平,市值100万)分别通过买卖、赠与、继承的方式过户给他,分别需要依法缴纳多少税费呢??

在这个例子里,涉及的税费主要包括了增值税及其附加税费(包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加)、个人所得税、土地增值税、契税、印花税以及公证费用。高亮提醒,各地政府的契税、增值税及附加税的规定都不相一致,本事例采用的费率不一定适用于其他城市。

1、买卖

买卖的情形下,事例适用的增值税及其附加、个人所得税、土地增值税和印花税条例分别如下:

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。(不适用北京、上海、深圳、广州)

个人转让自用五年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。家庭唯一生活用房是指:在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税。

自2008年11月1日起,对个人销售或购买住房暂?免征收印花税。

因此,我们只需要计算契税。

而从2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

事例适用的契税税率为1%。

综上,选择买卖方式所需缴纳的总额税费=100w*1%=1w

2、赠与

赠与的情形下,事例适用的增值税及其附加、个人所得税条例分别如下:

个人将不动产无偿赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,免征增值税。

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,不征个人所得税。

因此,我们只需要计算印花税和契税。

综上,选择赠与方式所需缴纳的总额税费=100w*0.05%*2(印花税) 100w*1%(契税) 公证费用=2w 公证费用

P.S. 印花税双方都要交。

3、继承

继承的情形下,事例适用的增值税及其附加、个人所得税条例分别如下:

房屋所有权人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权,免征增值税。

房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人,不征个人所得税。

因此,我们只需要计算印花税。

综上,选择继承方式所需缴纳的总额税费=100w*0.05%(印花税) 公证费用=0.5w 公证费用

事例讲完,数据很直观了:单从这一环节的税费成本来看,在这3种方式中,继承是花费最少的,买卖其次,赠与花费最高。

但考虑到后续流转时的更深远方面的问题就会又出现新的变化,总结一下就是:依法继承需要缴纳的税费最少,最省钱;如果父母还健在房子也不打算再次销售的情况下,小张选择赠与比买卖划算;如果父母还健在房子还会再次销售的情况下,小张选择买卖比赠与划算。

但需要注意的是,上述结论建立在笔者举的事例的基础之下,而现实生活中的赠与、继承、买卖在不同的条件下有不同的最优选项,如何选择还须结合自身具体情况进行取舍考虑。

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