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添加标题全球货币政策将不再宽松,楼市风险激增!

  [2017-03-28 09:50:29] 

据证券时报等媒体报道,326日上午,中国央行行长周小川在博鳌亚洲论坛表示,货币政策经过多年QE,全球已到达周期尾部,意味着货币政策将不再宽松

此外,周小川还说:财政政策对结构性调整非常有帮助;各国复苏速度不一致,货币政策也不是完全协调一致的。认真去考虑何时如何离开货币政策宽松周期,这是一个非常大的挑战。判断再通胀为时尚早;收紧货币政策是渐进的过程。

周小川的表态,对中国楼市发出了强烈信号!

虽然周的表态是针对全球来说的,但自然包括中国。中国在20164月之后,就开始调整货币政策,控制M2(发钞)增速。到了今年春节前后,又多次通过逆回购、中期借贷便利(MLF)提高了货币市场利率。

由于中国已经基本上完成了利率市场化,所以“存贷款基准利率”的重要性有所下降(各商业银行可以自由浮动);所以,央行可以绕过“调整存贷款基准利率”的方式来变相加息。事实上,中国央行已经这样做了。

我们可以看一下“余额宝”这种货币基金的收益率走势图(上图),左侧的最高点是上一轮加息之后形成的市场利率最高点(不是存贷款基准利率最高点)。在那前后(2013年到2014年)楼市入冬,大家讨论的问题是“哪里的楼市最危险”。

2016年的“大锅底”,是央行启动降息、降准之后形成的,对应的是楼市大涨。右侧,也就是近期的收益率明显走高,反映出央行的货币政策已经转向。

中国央行为什么迟迟没有宣布正式加息(提高存贷款基准利率)?主要是在等两件事

第一,特朗普的底牌。特朗普威胁要把中国列入“汇率操纵国”,对中国商品征收45%的额外关税,这样会引发中美贸易大战,中国或将有数百万人失业,在这个风险没有排除之前,中国不可能正式加息。

一周前美国新任国务卿蒂勒森访华,并非常罕见地使用了中方对中美关系的定位表述,也就是“不冲突、不对抗、相互尊重、合作共赢”。随后,中美最高领导的峰会将在4月初举行,看来大规模贸易战爆发的几率已经非常低。

第二,2017年减税压力很大,政府收入增速近年来在下降,楼市还需要有一个温暖的早春。目前,一季度已经结束,土地和房子大卖(见下图),地方政府收入颇丰,全年完成财政、GDP指标心里有了底。

综上所述,我们的团队在一周前做出了一个判断

中国很有可能在今年下半年正式加息。时间点可能对应美联储的2017年第三次加息,在十九大召开之后可能性偏大一些。但也不排除因为经济向好,中美矛盾化解而提前到三季度(会议之前)加息。

这样,楼市的这波政策性牛市基本结束,未来两三年房价将重演2013年到2014年的走势:高位横盘,甚至略有下跌。开发商售楼处的人将再次减少,最终门可罗雀。

但长远看,有人口显著增量的、高级别城市的优质住宅,仍然是非常好的长期投资品种,中国楼市还有“白银十年”。

这个周末,有两件事证明了上述判断的正确性:

第一,北京、厦门出台了空前力度的调控措施,这在此前历次调控中都没有出现,比如厦门宣布购房者2年内不得卖出,北京试图降低学位房的价值并推出了限制性的“离婚贷”;

第二,今天周小川的出乎意料的、态度清晰的表态,公开宣布货币政策不再宽松

 

至于中国股市,情况就跟楼市完全不同。这个市场管制程度远远超过楼市,从今年开始承担着更为重要的“去杠杆”、提高直接融资比例的任务,所以“下有国家队和政策托底”,但如果太疯也会招致国家队和政策的打压。

在鸟笼行情中,完成规模庞大的融资任务,不宣而战地走向注册制,是股市在2017年的最大任务。加息会带来利空,但跌幅将被人为控制。把一线、二线城市楼市里的热钱,赶往股市和三四线城市楼市,是官方的基本态度。

百姓需要被教育?房价腰斩一次才知道痛!

中国楼市再度疯狂。在去年10月初中央出手调控楼市后,虽然深圳房价开始下跌,上海房价不再狂热,可北京房价短短5个月内暴涨30-40%。按照经济学家陶冬的测算:今天北京、上海、深圳这三个城市的房地产总值,相当于美国整个国家房地产总值的七成。

在本届博鳌亚洲论坛上,中国楼市也再次引发热议。

在博鳌论坛上,北京大学国家发展研究院院长姚洋在回答如何抑制房价时,提到:

“老百姓是需要被教育的,房价涨的时候,大家都觉得的房价会一直涨下去,只有让它跌几次,腰斩一次,他才知道痛。政府真的没有必要管理房价,要管就多建一些廉租房,让低收入者有房住。”

“看看一线城市的房子多数在10层左右,极其浪费,把所有的住房加倍,平均20层,你看看供给上去了没有,我们要抑制房价,实际上政策还是在为少数人服务。”

这些话有几个意思:

第一,楼市就像股市,有涨有跌很正常,应该让房子遵循市场规律。

第二,由于楼市火爆,房价暴涨,房子现在被当“资产”属性,买得起高房价房子的大多是一些投机者,政府为什么要为这些人投机者负责?如果有一天房价真的跌了,应该由他们自己为炒房行为负责。

第三,其实,房子还是应该用来住的,而不是炒作的。面对低收入无房可住,梦想无处安家的困境,政府更需要多建一些廉租房,让低收入者有房住。

第四,现在的楼市政策倾向于少数买得起房的人,房子只建10层左右,是一种浪费。必须意识到土地供给是弹性极小的东西,住房需求是极具弹性的。要抑制房价,需要提高房子的供给。

在姚洋看来,目前房价这么高,房子还属于一个高档的消费品,而且应该看到所谓的高房价都是在一线城市,现在扩张到二线城市,能够买得起这些房子的是哪些人,不是普通老百姓,一定是有钱人,它是一种投资,是一种投机行为。所以,他认为,房价如果暴跌了,甚至是腰斩了,受伤害最大的恐怕是疯狂的炒房者,这些人需要被教训,才知道房价暴跌带来的痛。

上周末,楼市依然不平静,各地的调控政策在进一步加码。北京在祭出被业内戏称“认房认贷认老婆”的狠招后,再度规定幼升小需摇号,以对学区房降温;广东中山实施限购,外地户口首套房需半年社保;厦门更是规定房产交易需T 2,即取得产权证后两年才可再交易……当最高层为楼市定下“房住不炒”的基调后,作为行业龙头的万科,又是怎么看待当下的房地产市场?

本文节选自万科年报中“致股东”环节,供读者参考。

致股东:

对于中国房地产企业而言,如何面对2016年的市场繁荣,并非一个轻松的话题。有时候,幸福与忧虑的边界并非那么清晰。这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录,但这真的只是一件值得庆幸的事情吗?

必须看到,在主要城市房屋市场再度升温的同时,土地市场的表现更为激进,面粉贵过面包不再是个案,而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷,陷入焦虑之中。买高价地,意味着承担未来的经营风险;不买,则可能现在就被挤出市场。

所以,当201610月,国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时,我们有充分的理由感到欣慰,这一次调控是及时的,也是完全必要的。让过热的市场适度降温,对稳健经营、有志于长期发展的企业来说,无疑是一个利好。

房子是用来住的,这是一个简明的常识,我们没有理由不懂得。但另一个方面,从绝大多数发达国家的历史经验来看,房屋也很难完全避免成为一种投资标的。尤其在不动产价格一次又一次上涨的过程中,作为市场参与者的我们很容易在诱惑中迷失。如果仅仅是持有资产就可以轻松赚钱,我们还能否坚持,靠努力去创造真实价值?

一直以来,万科坚持“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”。我们始终认为,房屋应该回归居住属性,房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋,我们更应该不忘初心。

我们必须时刻牢记,无论外部的环境如何变化,为客户提供更好的产品和服务,才是我们作为企业最重要的使命。

按照中性预测,以在城市实现定居的实际城镇化率衡量,我国还有超过二十个百分点的城镇化空间。随着新型城镇化战略的实施,近两亿农村新生代人口将摆脱上一辈“候鸟式迁徙”的状态,成为永久市民。这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈。因此在人口流入地,住房短缺的现象短期内并不会消失。我们的“三好住宅”,依然有着广阔的市场空间。

为新市民提供有品质的住房和配套服务,我们责无旁贷。但问题在于,面对日益高企的地价,如何向市场提供新市民支付得起的住房?我们当然知道,这不是一家企业能够独力完成的任务,但这一点,却也并非我们选择不作为的理由。

我们依然有很多机会,为此做出力所能及的贡献。“轨道 物业”开发模式,是我们首先应该想到的努力方向。东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明,以城市轨道交通为骨干的公共交通优先模式(TOD)能够高效衔接周边城镇、周边城市群,能增加核心都市圈住房有效供应、降低其居住成本。据有关部门估计,到2020年,我国城市轨道交通总里程有望较2015年增加近一倍,这将为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。

其次,积极参与房屋租赁市场的发展,也可为新市民提供更多可承受的住房。租赁是国际大都市新市民解决居住问题的主要方式。如纽约、东京、伦敦都市圈,租房居住的占比分别为56%54%50%2016年国务院相继出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》中,高度强调了租赁在解决城镇居民住房问题当中的重要意义。作为房地产行业的重要一员,我们当然应该积极响应。

除了住房本身,我们还应该看到,随着年轻一代消费观念转变和互联网时代的来临,大量新出现的城市配套需求尚待得到满足。养老、物流、教育、度假、创业等新兴不动产及服务领域,才刚刚起步。上述新兴业态合计,相当于新打造一个房地产行业。发达国家经验表明,经济进入成熟阶段后,广义房地产业的枢纽地位、以及对经济发展的贡献,不仅不会因供应逐渐充足而削弱,反而会因各类衍生服务而得到进一步强化。

我们依然面对广阔的未来。而能否抓住这些机会,则取决于我们的专业能力,取决于我们能否以尽可能少的资源消耗,为社会创造尽可能多的真实价值。我们很欣慰,身处这样一个充满机遇的年代,也很荣幸能与广大股东一起,共同面对全新的未来。

中国楼市再度疯狂。在去年10月初中央出手调控楼市后,虽然深圳房价开始下跌,上海房价不再狂热,可北京房价短短5个月内暴涨30-40%。按照经济学家陶冬的测算:今天北京、上海、深圳这三个城市的房地产总值,相当于美国整个国家房地产总值的七成。

一时间,中央调控政策频出,力度全所未有。自20173月以来,已有近20个城市加入调控大军,北京、上海等地楼市政策再次达到“史上最严”,广州、石家庄等地连夜出台新政,更有一些城市在短短几天内连续多次调控,不断加码。其中北京祭出了史上最严的楼市调控政策,认房认贷还认“离婚”,可见政府遏制热点城市房价上涨决心之大。

面对高企的房价,也有人认为,生活中不止买房,还有诗和远方。正如清华大学校长邱勇所言,房子在生活中的确很重要,但“一个人的一生还应该有更多更重要的追求。”

对于一个国家而言,楼市到底意味着什么?

用吴晓求的一句话来总结,一国财富的主要形式应该是金融资产,而非不动产。如果大家都加杠杆去买房,这不是正常的秩序,会带来巨大风险。

 

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