陈涵薇

金融界博客

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没赶上房价疯涨 亦不能为其所伤!

  [2017-03-09 15:13:26] 

一、房势如狼,何日遭殃?

 

中国从未有一个行业如此兴旺发达过,从未有一个行业让全国上下如此依赖依恋过,从未有一样东西让人们如此寝食难安过,从未有一样商品让几代人如此命运多舛过。中国房地产截至今日的发展演变特征完全符合曾经它国一样的开端,那后半段能否打破"作死"结局,创造奇迹呢?笔者认为好戏终将谢幕,后半段依然会重复,但我要呐喊的是"没赶上房价疯涨,亦不能为其所伤。"

 

关于中国房地产是否会崩盘,当前已经吵得沸沸扬扬。与房子、房价相关的数据报道也层出不穷。不过笔者认为其实判断房价是否崩盘,关键看它有多大泡沫,下面四组关键数据就足够说明问题所在了:

 

1.新增房贷占GDP比重在迅速提升,2015年中国新增购房商贷 公积金贷款占GDP比重为4.9%,今年上半年已达7.7%。日本即使在房产泡沫最严重的1989年,居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%。

 

2.货币与房价增速出现严重背离:

 

3.房价泡沫衡量指标:

 

4.今年以来开发商集中发行公司债,成为助推房价上涨的另一个杠杆。据统计,上市房企,2016年上半年平均资产负债率76.4%,其中32家突破80%。

 

简单分析下,上面第(2)点显示我国仅今年上半年新增房贷占GDP比重已达7.7%,已经严重超出日本房产泡沫顶峰期3.0%的2.56倍!触目惊心吧?另外,大家都知道自08年之后我国货币投放量日益加大加速,那么第(4)点则显示即使按照现有的货币发行速度也追赶不上房价的增速,要想房价稳住乃至再上涨,还得在现有基数上继续印钞!如果国民经济发展真的是靠印钱就能解决问题,那继续加大印钞速度,人人持房待涨再待涨,不劳而获不就得了吗?但这样子真的可以么?

 

中国房地产已经是全国资产规模最大的行业,绑架了政府的财政、造就了房企的天量负债、成为银行的主要利润来源、挤出了大量的实体企业、吸走了购房者和没购房者的绝大部分收入。真心垮不得,一跨梦一场,不垮就成唯一。那房地产行业会继续壮大成为全国唯一产业而最终引领全民走向共产吗?

 

"读史可以使人明智,鉴以往可以知未来。"我们再看看下面这张统计表就知道中国房价的涨幅究竟到了一个什么令人寝食难安的程度。

 

历史上房产泡沫城市房价涨跌前后对比表:

另外从历史看,房价泡沫严重期,都有以下几个主要现象或特征:

 

房地产中介是当地最热门行业;

 

"房事"是全社会最热门话题;

 

中高端房屋空置率高达40%以上;

 

货币大量超发;

 

房屋一周一个价,甚至一天一个价;

 

抢购,几分钟决定购买一套房;

 

银行、保险业纷纷加入炒房者行列

 

……

 

结论:与历史作对比,世界上发生过房地产泡沫及崩盘的国家当初的诸多状况和一系列不正常现象都开始在我们身上重演了,而且中国人的聪明和疯狂正使得事态变得更极端。股市牛短熊长,牛熊周期一般5年。房市牛长熊亦长,中国房牛从改革开放的1978年开始到现在是38年,已经超过一个30年的拆迁周期。30年河东,30年河西。科技再发达,思维再先进也更改不了事物发展的根本规律,如潮起潮落、生老病死、盛衰荣辱。高房价泡沫破裂只是时间问题。

 

那么假如楼市"明天"崩盘了,它究竟会带来什么"危"和"机",还是只有"危"没有"机"呢?

 

二、崩盘会带来什么危险

 

纵观东西方历史,楼市泡沫崩盘主要会带来以下负面影响:

 

1.对国家社会:失业激增,货币贬值,国民经济倒退,社会动荡、国际地位和竞争力显著下降。

 

2.对生产行业:房地产破产、地产上游建筑材料、钢铁、煤电、运输都将严重萎缩,银行不良贷款激增,进而危及整个金融体系。

 

3.对城市:烂尾楼遍地,历史遗留问题严重,影响城市发展形象,削弱竞争力。

 

4.对穷人、富人:贫富差别更加可怕,经济萧条,失业激增,老百姓工作不稳定甚至丧失收入来源,吃饭都会成问题,很多按揭供房者将被套牢一辈子。如此现状之下,那些财富拥有者一方面会更加加大对劳动者的剥削,因为劳动力过剩,另一方面生意难做。

 

5.多数上市公司经营将变得困难,对股市带来负面影响,股民资产再度缩水。

 

6.以日本为例,看看房产泡沫前后的相关数据:

 

1)日本房价涨跌走势图:

 

2)1991年泡沫破灭后日本损失1500万亿日元:

 

3)1993-2000年日本所有商业银行的坏账数据(万亿日元):

 

之所以说房价崩盘会带来"危险",是因为它会刺破虚假繁荣、改变现有的"挣钱模式"和生产工作乃至生活方式。"刮骨疗毒"不可谓不痛。

 

中国的楼价崩盘会让房地产企业债务链断裂和地方政府财政困难而对银行系统造成巨大冲击。对大多数传统企业和公司来说,很多昔日的经营项目将会中断,而三角债缠身无力开发新项目进而关停生产线或破产倒闭。

 

普通人一方面面临房产、股票、股权等账面财富缩水,另一方面面临因公司倒闭或裁员导致的失业或生意不景气。收入来源不稳定、朝不保夕、缩衣节食将大大限制全社会的服务性消费需求。对于那些今天仍迫不及待地将毕生积蓄投入楼市的普通老百姓而言,一旦房价大幅缩水,弃房则亏首付失信于银行,继续按揭但下降的收入却极有可能入不敷出,一辈子被套牢。

 

三、崩盘会带来什么投资机会

 

任何一个国家并不会刻意制造和吹大泡沫,有时候其实是社会发展的一个阶段和必然,犹如瓜熟蒂落。所以房价崩盘从大的方面来讲,这种灾难谁也无法置身事外,但国家社会这么些年在发展经济的同时也通过摸索实践建立一些抵御风险的机制或工具。比如在防范生老病死与意外时建立了医疗、养老等社会保险以及商业保险制度;在帮助生产型现货企业抵御价格波动风险时创立期货市场;在拓宽上市企业融资渠道方面建立股票市场的同时也推出了融资融券制度(因市场不成熟融券目前还没开放)和股指、国债期货品种防范系统风险;即使在当前房地产价格还"繁华似锦"的时刻,国家2016年9月23日又突然准许银行间交易商协会推出了新的金融衍生品CDS(信用违约互换)来对冲未来或将因房市崩盘而大面积违约的债务风险。

 

企业间可以CDS;投资机构和有钱有资源的人还可以趁低谷对优质企业进行中长期股权投资。那么作为普通老百姓面临房市崩盘,除了上面所说的"灾难"又还存在哪些机会?哪些生意还可以做?哪些领域还可以投资?哪些工具可以用来对冲财务风险?

 

同样的,其实部分金融市场就具备较好的交易对冲型机会(下面只是举个例子,不代表全部)。

 

贵金属带来的做多机会:

 

如果中国房价崩盘势必带来系统性风险甚至经济危机,多数行业都将变得萧条而丧失投资、保值的价值。不过"乱世藏金",贵金属正好是发挥其避险功能的最好时候,也将成为为数不多能够在系统风险发生期间大幅上涨的品种。当前的金银处于历史中间价位置,新的经济危机或将带它走向新的历史高点。

 

四、总结

 

现如今房屋已经不是传统意义上的居所,它已经衍变成了一种投机工具。那么有投机炒作就必然有波动回落."防患于未然,方能安身立命",面对系统性风险和经济危机普通老百姓也不是完全没有办法和活路,其中利用金融工具即可部分或全部对冲掉财务风险,甚至化险为夷。任何年代都有传奇,当年的投机大师利弗摩尔就是在美国20世纪20年代末期那场经济危机中用几百万赚到了一个亿。不过好日子终究只留给有准备的人,您意识到这些了吗?

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